تمدید شفاهی قرارداد اجاره معتبر است؟

تمدید شفاهی قرارداد اجاره اعتبار دارد؟

متن تمدید قرارداد اجاره در کشور ما از اهمیت ویژه ای برخوردار است. قرارداد اجاره ملک مسکونی برای افرادی که توانایی خرید خانه را ندارند، راهکاری مناسب برای استفاده از منافع سکونت یک خانه است. عقد اجاره نه تنها در ایران بلکه در اکثر کشورهای دنیا کاربرد دارد و افرادی که خانه ای اضافی دارند، آن را برای استفاده به اشخاصی دیگر اجاره می دهند. در کشورهای پیشرفته، به جای شخص عادی، دولت موجر می باشد و خانه ها را به اشخاص اجاره می دهد و هر ماه از منابع درآمدی آنان، اجاره بها را کسر می کند.

نکته مهم این است که در قرارداد اجاره، باید نکات مختلفی را رعایت کرد تا دچار مشکل نشد. اجاره بها و محل مورد اجاره باید کاملاً معلوم و معین باشد به طوری که تردیدی نماند. در رابطه با مدت اجاره و شرایط تمدید قرارداد اجاره خانه نیز باید دقت کامل را داشت.

امروزه در دادگستری، دعاوی زیادی برای اخذ دستور تخلیه و حکم تخلیه به وجود آمده است. موجران و مستاجران در دادگاه ها رفت و آمد دارند به خاطر اینکه در زمان تنظیم قرارداد اجاره دقت کافی نداشته اند. اگر در ابتدای قرارداد اجاره ، به درستی تعهدات را می نوشتند، شاید کار به دادگاه کشیده نمی شد.

در این نوشتار، قرارداد اجاره و چگونگی تمدید قرارداد اجاره؛ همچنین اثرات تمدید شفاهی قرارداد اجاره بیان خواهد شد و با مطالعه آن به آگاهی مناسبی برای انعقاد قرارداد اجاره خواهید رسید.

 صفر تا صد قرارداد و نکات مهمی که باید رعایت شود

پشت نویسی تمدید قرارداد اجاره معتبر است؟

تمدید قرارداد اجاره در پشت اجاره نامه هیچ اشکالی از لحاظ قانونی ندارد ولی باید به امضاء صاحبخانه و مستاجر برسد. قانون، تمدید قرارداد اجاره به هر شکل ممکن را صحیح می داند و لزومی به تنظیم قرارداد جداگانه یا لزوم امضای شاهد زیر نوشته تمدید وجود ندارد. در واقع فقط باید احراز شود که تمدید رخ داده است. حتی نیازی به نوشتن متن تمدید قرارداد اجاره توسط شخص ثالث نیست و خود موجر یا مستاجر می تواند متن مورد نظر و توافقات جدید را در پشت برگه قرارداد اجاره بنویسد و امضاء کنند. این مسئله به دلیل تقابل صحیح قصد و اراده دو طرف قرارداد است.

صِرف دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر، دلیل بر تمدید قرارداد اجاره نیست؛ بنابراین دعوی الزام موجر به تنظیم سند رسمی اجاره به استناد دلیل مذکور پذیرفته نمی شود.

قرارداد اجاره بدون امضای شاهد

امضای شاهد اگر ضمیمه امضای طرفین قرارداد باشد، خوب است اما اگر امضای شاهد هم نباشد، پشت نویسی تمدید قرارداد اجاره اعتبار دارد. در واقع امضای شاهد زمانی اهمیت دارد که طرفین قرارداد در توافقات نوشته شده دچار اختلاف شوند و کار به داوری یا دادگاه کشیده شود. در این زمان با شنیدن ماوقع از زبان شهود، داور یا دادرس دادگاه، می تواند حکم صحیح صادر نماید.

متن تمدید قرارداد اجاره

متن تمدید قرارداد اجاره ممکن است دارای عواقبی برای طرفین باشد و الزامات جدیدی به وجود بیاورد. بهتر است متن تمدید قرارداد اجاره‌ با مشورت از اهل خبره نوشته شود تا اعتبار داشته و بعدها مشکلی به وجود نیاید. متن تمدید قرارداد اجاره‌ را هم می‌توان بر روی پشت قرارداد قبلی یادداشت کرد و هم می‌توان در برگه‌ای جدید مرقوم کرد.

متن تمدید قرارداد اجاره ؛ نمونه اول پشت‌نویسی قرارداد اجاره برای تمدید

با توجه به اتمام قرارداد اجاره شماره ……….. در تاریخ ……….. در خصوص اجاره یک باب خانه توسط آقا/خانم……………….. از آقا/خانم ………………………. با توجه به توافق حاصله فی مابین طرفین، قرارداد جدیدی بین دو طرف منعقد شده و مبلغ ودیعه از ……………………. به ……………………… تغییر یافته و مبلغ اجاره از …………………….. به ……………………… در ماه افزایش/کاهش می‌یابد.

تمامی مفاد قرارداد شماره ……………………… برای این قرارداد پابرجا بوده و اگر قرار است تغییری صورت گیرد باید به توافق هر دو طرف صورت گیرد.

نمونه دوم متن تمدید قرارداد اجاره

قرارداد شماره ………… در تاریخ ………………… بین خانم/آآقا …………………. و خانم/آقا …………………. به مدت ………………. سال از تاریخ ………………. تا تاریخ ……………… تمدید می‌شود. مبلغ ودیعه این قرارداد از …………….. به ……………..  و مبلغ اجاره بها از ……………………. به …………………….. تغییر می‌یابد.

نمونه سوم متن تمدید در پشت اجاره نامه

این قرارداد بین آقا/خانم (موجر) ………………………….. و آقا/خانم (مستأجر) در تاریخ …………………….. به منطور تمدید اجاره واحد فوق‌الذکر در قرارداد شماره ………………. به مدت ……………………. تنظیم می‌شود. کلیه مفاد قرارداد شماره …………………….. برای این قرارداد نیز معتبر بوده و تنها مبلغ ودیعه از ……………………. به ………………………… و مبلغ اجاره از ……………………….. به ………………….. تغییر می‌یابد.

چند نکته مهم که در پشت نویسی قرارداد اجاره باید به آن‌ها توجه کنید

• دقت کنید که اگر تمدید قرارداد را در بنگاه معاملات املاک انجام می‌دهید، دریافت کد رهگیری و شماره ثبت معامله ضریب اطمینان قرارداد را افزایش می دهد.

• اگر قرارداد اجاره را خودتان و بدون مراجعه به بنگاه تمدید می‌کنید، بهتر است آن را در حضور دو شاهد انجام دهید و قرارداد را به امضای آن‌ها برسانید.

• به هیچ عنوان زیر بار تمدید شفاهی قرارداد اجاره نروید. اما اگر خواستید این کار را انجام دهید، حتماً شهود معتبری داشته باشید.

• تمام موارد مورد توافق را بنویسید. اگر بندی از قرارداد قبلی تغییر کرده یا شرط جدید در تمدید قرارداد لحاظ شده حتما آن را در پشت قرارداد بنویسید. تمدید شفاهی قرارداد به اندازه تمدید کتبی، اعتبار ندارد و باید ثابت شود.

ابهام در اثر قرارداد شفاهی ( تکمیلی ) نسبت به قرارداد اولیه اجاره

عقد اجاره عقدی مستمر است که در برخی موارد طرفین با توجه به استمرار از تعهدات آن، اقدام به تکمیل مفاد قرارداد یا تغییر درتعهدات آن می کنند. از طرفی معمولاً درقراردادهای تکمیلی اشاره‌ای به مفاد قرارداد اولیه و نسبت قرارداد تکمیلی با قرارداد اولیه نمی‌شود و صرفاً مفاد یا تعهدات جدیدی به قرارداد اولیه اضافه می شود. در این بین در برخی موارد در قرارداد تکمیلی شروطی جهت تضمین بیشتر تعهدات قرارداد اولیه اضافه می‌شود که ممکن است با انشا شروط جدید بقا برخی از تعهدات و شروط سابق مورد تردید قرار گیرد. از این رو لازم است در قرارداد تکمیلی بقا یا الغا این قبیل شروط به تصریح بیان گردد. به طور نمونه اگر طرفین در خصوص تاخیر در پرداخت اجاره بها به شکل متفاوتی در قرارداد تکمیلی توتفق نمایند، این امکان وجود دارد که بقا خیار شرط معلق به تاخیر در پرداخت اجاره بها مورد ابهام واقع شود.

نکات مهم در نوشتن عقد بین موجر و مستاجر که باید رعایت شود...

قرارداد اجاره به دلیل استفاده زیاد در بین مردم، اهمیت بالایی را برخوردار است. روزانه املاک زیادی چه از نوع مسکونی و چه اداری-تجاری، به اجاره داده می شود. در قرارداد اجاره نیز باید به نکات مهمی توجه نمود تا مستاجر و صاحب خانه دچار ضرر نشوند. برای این کار باید کسی که در این کار مهارت دارد، تهیه قرارداد اجاره را انجام دهد.

در اینجا به چند نکته مهم در قرارداد اجاره اشاره می کنیم که معمولاً ایجاد مشکل می کند.

• تعیین دقیق مبلغ اجاره و زمان پرداخت آن.
• تعیین روز دقیق تحویل ملک به مستاجر.
• تعیین خسارت دیرکرد پرداخت اجاره یا دیرکرد تحویل ملک.
• تعمیرات به عهده چه کسی است؟
• عوارض شهرداری و پسماند بر عهده کیست؟
• تعیین روز تخلیه ملک و تحویل به صاحبخانه از سوی مستاجر.
• تعیین مشخصات دقیق ملک مورد اجاره از نظر شیرآلات و روشنایی و سلامت وسایل.

مشاورین املاک به دلیل اینکه هر روزه با قرارداد اجاره و خرید و فروش سر و کار دارند، می توانند افراد مناسبی برای تنظیم قرارداد اجاره باشند. البته اشتباهات فاحشی نیز در قرارداد این افراد مشاهده می شود و دلیل آن هم این است که مشاورین املاک معمولاً تحصیلات حقوقی ندارند و شاید حتی سواد پایینی هم داشته باشند.

هیچ اجبار قانونی برای تنظیم قرارداد اجاره به وسیله مشاورین املاک و حتی روی ورقه چاپی مخصوص وجود ندارد. صاحبخانه و یا مستاجر نیز توانایی این را دارند که قرارداد را روی یک برگه معمولی بنویسند. امضای صاحبخانه و مستاجر برای اعتبار قرارداد لازم است. امضای شاهد هم می تواند بر اعتبار قرارداد بیافزاید.

 پرسش های شما ؛ پاسخ های ما

 آیا متن تمدید قرارداد اجاره در پشت برگه اجاره نامه، قانونی می باشد؟

احراز وقوع تمدید اجاره مهم است؛ تمدید شفاهی قرارداد اجاره یا کتبی و یا تمدید روی برگه خاص مهم نیست. حتی پشت نویسی قرارداد اجاره برای تمدید هم معتبر است.

 چه مدت قبل از پایان اجاره باید قرارداد اجاره را تمدید کرد؟

معمولاً یک ماه قبل از پایان قرارداد اجاره، موجر یا مستاجر باید قصد خویش برای تمدید اجاره را بیان کند.

 کمیسیون قرارداد اجاره بر عهده چه کسی است؟

معمولاً کمیسیون توسط هر دو طرف و به طور مساوی پرداخت می شود اما می توان شرط خلاف نیز داشت.