ضرر و زیان فسخ اجاره چه مبلغی می باشد؟

 ضرر-زیان فسخ قرارداد اجاره قبل تحویل-بعد تحویل
ضرر و زیان فسخ عقد اجاره

 

 ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

 

برای بررسی مبلغ ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره باید به دو حالت از فسخ قرارداد اجاره اشاره کنیم و جاگانه مورد بررسی قرار دهیم.

  1. ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل: وقتی که قرارداد اجاره به روش صحیح و درست و با تمام شرایط منعقد شد و موجر و مستاجر و شاهدان، آن را امضاء کردند، قرارداد اجاره به طور کامل واقع شده و برای دو طرف لازم است. یعنی مفاد آن و تعهدات مندرج در قرارداد لازم الرعایه است. در اکثر قراردادها، بند فسخی آورده می شود تا اگر یکی از طرفین قرارداد منصرف شد، بتواند قرارداد را فسخ کند و از قید تعهدات آن خارج شود. البته معمولاً مبلغی را به عنوان ضرر و زیان تعیین می کنند تا خسارت طرف مقابل نیز جبران گردد. مبلغ ضرر و زیان می تواند به صورت مقطوع باشد و یا درصد قابل توجهی از مبلغ اصلی باشد. به طور مثال؛ مبلغ 50 میلیون تومان ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره؛ یا 5 درصد از مبلغ ودیعه. اگر موجر یا مستاجر بخواهد قرارداد اجاره را قبل از تحویل ملک، فسخ کند؛ باید به یکی از بندهای فسخ متوسل شود. ممکن است که بند فسخ فقط برای یکی از طرفین قرار داده شده باشد.
  2. ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل: شرایط دریافت خسارت در این شرایط، دقیقاً مانند مطلب قبلی است. اما یک مسئله وجود دارد و آن این است که معمولاً بند فسخ تا قبل از تحویل می باشد. البته ممکن است فردی برای بعد از تحویل نیز بند فسخ داشته باشد، اما در اکثر قراردادها حق فسخ با پرداخت خسارت، تا قبل از تحویل مورد اجاره است. به نظر می آید وجود بند فسخ تا قبل از تحویل، معقولانه تر هم باشد. چرا که بعد از تحویل ملک، فرض بر این است که موجر یا مستاجر تمام جوانب را سنجیده است و قرارداد را منعقد و حتی ملک را تحویل داده یا گرفته است.

 

 

 

مشاوره با وکیل متخصصمشاوره تلفنی و آنلاین

 

 

 

شرایط لازم برای طرفین عقد اجاره

 

برای اینکه مطالبه خسارت قرارداد اجاره به نحو صحیح رخ بدهد و مشکلی به وجود نیاید، باید نسبت به شرایط صحیح انعقاد عقد اجاره اطلاعات کافی داشته باشیم.

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها.
۲) اهلیت طرفین.
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد.
۴) مشروعیت جهت معامله.

موارد ذکر شده فوق به موجب ماده 190 قانون مدنی است که هریک از طرفین باید دارا باشند و این در کلیه عقود لازم است و نبود هر یک از موارد فوق موجب بطلان یا ضمانت اجرای خاصی می شود. یعنی طرفین هنگام انغقاد قرارداد، موارد ذکر شده در ماده ی 190 قانون مدنی را باید رعایت نمایند.

ماده ی 190 به اصل کلی صحت عقود می پردازد و در عقد اجاره موارد دیگری هم باید ذکر گردد که به بیان این موارد هم می پردازیم.

مطابق با ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر نکات زیر در اجاره نامه باید ذکر شود:

  • محل سکونت موجر کامل و مشخص باشد.
  • نشانی کامل عین مستاجره و مطابق با قانون پس از اجاره محل سکونت قانونی مستاجر خواهد بود.
  • عین مستاجره باید در تصرف مستاجر باشد و در صورتی که نباشد چه زمانی با چه شرایطی به او تحویل خواهند داد.
  • اجاره بها و مبلغ آن و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت ار قسط توسط مستاجر باید مشخص شود.
  • ذکر اینکه آیا مستاجر حق انتقال به غیر را دارد یا خیر.
  • تعهد مستاجر به اینکه پس از انقضای مدت قرارداد عین مستاجره را موجر تحویل بدهد.
  • حق فسخ قرارداد از سوی موجر در صورتی که مستاجر تخلف کند.
  • مدت زمان اجاره یعنی مدت زمانی که مستاجره می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده نماید ذکر شود.

 

 

 

تنظیم - قرارداد مشاوره و تنظیم انواع قرارداد

 

 

 

در بالا شروطی را بیان کردیم که معمولاً در نسخه های چاپی همیشه وجود دارد و طرفین عقد اجاره در قرارداد باید این موارد را رعایت نمایند. اما بیشتر قراردادهای اجاره به صورت دستی می باشد و طرفین با حضور در بنگاه یا مشاور املاک نسبت به تنظیم این قراردادها اقدام می کنند که به این نوع قرارداد اجاره <<قرارداد عادی >> می گویند. علاوه بر موارد فوق، مواردی که در یک قرارداد عادی طرفین رعایت می کنند، به شکل زیر است:

  • قراردادهای اجاره در دو نسخه باید تنظیم شوند.
  • قرارداد اجاره باید به امضای موجر و مستاجر و دو نفر شاهد برسد.
  • تعمیرات و هزینه‌های اجاره که در قرارداد باید مشخص شود.

مطابق با ماده ۴۸۶ قانون مدنی: ‌تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می‌باشد.

 

 

 

مطالبه خسارت فسخ عقد اجاره

 

 

چگونه خسارت فسخ عقد اجاره را مطالبه کنیم

 

برای اینکه بتوانیم خسارت ناشی از فسخ قرارداد اجاره را مطالبه کنیم، باید به وجود یا عدم وجود بند فسخ و وجود وجه التزام توجه کنیم. اگر بند فسخ وجود داشته باشد و مبلغی هم برای ضرر و زیان تعیین شده باشد، کار راحتی در پیش داریم. توصیه می شود ابتدا به وسیله اظهارنامه، از طرف مقابل بخواهیم تا خسارات قراردادی را جبران نماید.

اگر به اظهارنامه اعتنایی نشد، امکان مطالبه ضرر و زیان از دادگاه وجود دارد. دادخواستی با موضوع خواسته مطالبه وجه بابت وجه التزام موجود در قرارداد اجاره، به دادگاه محل اقامت خوانده ارائه می‌دهیم و از دادگاه می خواهیم تا حکم بر محکومیت طرف مقابل به پرداخت ضرر و زیان بدهد. دادگاه با بررسی قرارداد اجاره و احراز وقوع فسخ و وجود وجه التزام، خوانده را محکوم می کند. باید توجه داشت، زمانی که وجه التزام در خود قرارداد تعیین می‌شود، دادگاه نمی تواند به کمتر یا بیشتر از مبلغ مندرج در قرارداد حکم دهد.

مسئله قابل توجه دیگر این که، معمولاً قراردادهای اجاره در کشور ما به ثبت رسمی نمی‌رسند و در مشاور املاک (بنگاه) تنظیم می‌شود.

 

 

 

مقاله مرتبط 7 گرفتن دستور تخلیه فوری ملک اجاره‌ای

 

 

 

مدارک لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

 

  • قرارداد اجاره دستی یا کدرهگیری دار

  • کپی کارت ملی طرف مقابل
  • وکالت نامه (در صورت تعقیب دعوا توسط وکیل)
  • دو نفر شاهد

مدارک ذکر شده، جهت شروع به دعوا لازم است اما برای طرح دعوا بهتر است از یک وکیل یا مشاور حقوقی با تجربه مشورت گرفت. هزینه دادرسی در دعاوی مالی 3.5 درصد می‌باشد. یعنی اگر وجه خسارت، 100 میلیون تومان باشد، باید حدود 3 میلیون و 500 هزار تومان هزینه دادرسی را پرداخت کنید. اگر دعوا را اشتباه مطرح کنید و دعوا رد شود، این هزینه قابل بازگشت نیست.

 

 

 

مقاله مرتبط 3 سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه کدام است؟

 

 

 

نمونه دادخواست دریافت خسارت اجاره نامه

 

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان اسلامشهر

با سلام و آرزوی سلامتی

خواسته: 1- مطالبه وجه التزام ناشی از قرارداد اجاره به شماره 35289 2- مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل

 

اینجانب حامد فصیحی به وکالت از خواهان، دادخواست خویش را به شرح زیر به نظر شما می‌رسانم.

موکل و خوانده طی یک قرارداد عادی اجاره که به پیوست تقدیم می گردد، ملک مسکونی واقع در ...... را برای مدت یکسال، مورد اجاره قرار داده اند. در بند 6 از ماده 5 قرارداد، خواهان و خوانده بند فسخی را مورد توافق قرار داده اند که به موجب آن، می توانند تا یک ماه و با پرداخت مبلغ 30 میلیون تومان، قرارداد را فسخ نمایند. خوانده محترم، سه روز بعد از انعقاد قرارداد، با اعلام به مشاور املاک تنظیم کننده قرارداد، فسخ قرارداد را عنوان می کنند. با اطللاع موکل از فسخ قرارداد و مطالبه وجه التزام مندرج در بند فسخ، خوانده حاضر به تادیه مبلغ نمی‌شود.

ریاست محترم، با توجه به احراز عقد اجاره و وقوع فسخ، حکم بر محکومیت خوانده وفق ستون خواسته را تقاضا دارم.

 

 

دادخواست - وکیل تنظیم دادخواست توسط وکیل مجرب

 

 

مطالب مرتبط تمدید شفاهی قرارداد اجاره

 

پرسش و پاسخ پرسش های شما ؛ پاسخ های ما


 

آیا برای فسخ قرارداد اجاره می‌توان خسارت تعیین کرد؟

بله، در قرارداد اجاره می توان مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین نمود تا در صورت فسخ قرارداد، مبلغ مندرج در قرارداد به طرفی که بر پای قرارداد مانده است پرداخت شود.

برای فسخ قرارداد نیاز به طرح دعوا داریم؟

بله، در پاره ای شرایط، طرفین برای فسخ، با هم توافق نمی نمایند و باید به دادگاه مراجعه نمایند تا اختلاف آنها برطرف شود.

برای دریافت خسارت، باید اجاره نامه رسمی باشد؟

خیر - برای دریافت ضرر و زیان، نیاز به قرارداد رسمی نیست و می توان با قرارداد عادی نیز خسارت را مطالبه کرد.

۵
از ۵
۶ مشارکت کننده
ارتباط با وکیل متخصص