تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک
اهمیت قرارداد خرید و فروش ملک یا قرارداد اجاره ملک، به دلیل استفاده زیاد بین مردم، مشخص می باشد. خانه و آپارتمان و زمین، همیشه یکی از دارایی های مهم افراد شناخته می شود که نوسانات اقتصادی آن در سال های اخیر زیاد بوده و بسیاری از مردم را دچار مشکل کرده است. نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک باید به قدری دقیق باشد که در آن تمام جوانب رعایت شده باشد. در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک باید به اوضاع اقتصادی جامعه توجه ویژه نمود و قرارداد را طوری تنظیم نمود که ضرر و زیان مالی غیرقابل جبران به بار نیاید. این قضیه آن قدر اهمیت دارد که ممکن است به خاطر ضعف قرارداد، شخص، اصلی ترین دارایی مالی خویش را از دست بدهد. همچنین نباید نسبت به شروط مالی و زمان انجام تعهدات توسط طرفین قرارداد، غافل بود و باید حقوق قراردادها و اصول آن را رعایت کرد. در این نوشتار، نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک و نکات مهم در تنظیم اینگونه قراردادها را بیان خواهیم کرد و به طور حتم، در انتهای این نوشتار زاویه دید بهتری نسبت به قولنامه و مبایعه نامه خواهید داشت.
تنظیم قرارداد یعنی ایجاد تعهد. این امر بدون علم و آگاهی و تجریه موجب بروز اشکالات زیاد و همچنین دعاوی متعدد خواهد شد. در نگاهی وسیع‌تر موجب از دست رفتن مال گزافی خواهد شد. مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین می‌تواند کمک شایانی برای جلوگیری از اشتباهات قراردادی کند. گروه حقوقی وکیل الوکلا با حضور متخصصین قراردادنویسی، آماده ارائه خدمات مشاوره‌ای و تنظیم قرارداد هستند.
چرا تنظیم قرارداد فروش ملک مهم است؟
- پیشگیری از هرگونه اختلاف احتمالی و دعوا در آینده.
- رفع سوءتفاهمات بین طرفین.
- به حداقل رسیدن ضرر و زیانهای احتمالی.
- ریز توافقات درج می شود و در صورت نیاز امکان رجوع به آنها به راحتی امکان پذیر است.
- از طرح دعوا در دادگاه ها و صرف وقت و هزینه های مازادی همچون حق الوکاله و مشاوره وکیل جلوگیری می شود.
معنی چند مورد از اصطلاحات حقوقی قرارداد که باید بدانید:
- مبایعه نامه: قرارداد خرید و فروش را مبایعه نامه می گویند.
- مبیع: مالی که برای فروش گذاشته شده است.
- ثمن: آنچه که خریدار می پردازد و معمولاً وجه رایج می باشد.
- خیار فسخ: به شروطی که برای یک طرف قرار داده می شود و برای شخص اختیار فسخ به وجود می آورد.
- وجه التزام: مبلغی مشخص که مورد توافق قرار گرفته است و زمانیکه تعهد انجام نمی شود، طرف مقابل می تواند از متعهد بگیرد.
- کافه خیارات: تمام اختیارات ممکن برای فسخ و از بین بردن قرارداد.
- غبن: زمانی که قیمت یک جنس در قرارداد خیلی کمتر از قیمت اصلی آن شیء باشد، ممی گویند فروشنده دچار غبن شده است.
نکات مهم در نوشتن قرارداد فروش ملک
هر قرارداد از مواد مختلف، بندها و تبصره های جانبی که مورد توافق طرفین قرارداد می باشد، تشکیل می شود. قرارداد خرید و فروش ملک یا به تعبیر حقوقی، مبایعه نامه، در ماده 338 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». یک نفر به عنوان صاحب مبیع (مال منقول یا غیر منقول) و شخص دیگر نیز مالک عوض (منقول یا غیر منقول)، با هم قراردادی تنظیم می کنند و مالکیت اموال مورد توافق را به یکدیگر منتقل می کنند.
در ابتدا، این نقل و انتقال بسیار ساده به نظر می آید، اما مشکل اصلی از زمان مورد توافق و برای انجام تعهدات شروع می شود. یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف، به تعهدات خویش عمل نمی کند و حتی منکر وجود آن می شود. همین امر، باعث ایجاد تردید در اصل قرارداد یا برخی از مفاد آن می شود. هر قرارداد دارای ارکان تقریباً مشخصی می باشد که در زیر، به اختصار به توضیح درباره آنها می پردازیم.
- عنوان قرارداد: عناوین قراردادی ممکن است آنچه که در قانون نگاشته شده باشد و یا آنچه که دو طرف بر سر آن توافق کرده اند. مثلاً ممکن است در عنوان نوشته شده باشد؛ مبایعه نامه و یا قرارداد خرید و فروش ملک. باید توجه داشت مسئله مهم، قصد طرفین عقد می باشد. به نظر نگارنده، حتی اگر در عنوان قرارداد کلمه اجاره نامه نیز نوشته شود اما متن قرارداد و قصد طرفین، خرید و فروش ملک باشد؛ آن قرارداد مبایعه نامه است و نه اجاره نامه.
- مشخصات خریدار و فروشنده: معمولاً نام و نام خانوادگی خریدار و فروشنده و همچنین کد ملی و شماره تماس اطراف قرارداد، در مبایعه نامه نوشته می شود. اما باید کاملاً دقت شود که طرف قرارداد، اهلیت استیفا داشته باشد و محجور نباشد. شخصی که می خواهد ملک را بفروشد باید صاحب ملک باشد و یا از صاحب آن نمایندگی و اجازه داشته باشد. در حین تنظیم قرارداد باید به این نکته توجه کرد و تمام مدارک را مورد بررسی قرار داد تا مشخص شود که فرد، واقعاً می تواند مفاد قرارداد را انجام دهد یا خیر. همچنین باید بررسی شود که طرفین، ممنوع المعامله نباشند.
- موضوع مورد معامله: یک قطعه زمین، یک باغ محصور، یک ملک اعیانی، یک باب آپارتمان موقوفی و هر چیزی که مالیت داشته باشد و بتوان برایش ارزش اقتصادی قائل شد، می تواند موضوع معامله واقع گردد. باید تمام اسناد مربوط به مورد معامله مورد بررسی قرار گیرد و در تنظیم قرارداد، به صورت کامل معین گردد و ابهامی نداشته باشد. یکی از مواردی که ممکن است دردسر ساز شده و حتی باعث بطلان قرارداد گردد، ابهام در مورد معامله است. پس باید در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، به این نکته اهمیت ویژه ای داد.
- قیمت مورد معامله: تعیین این مورد در قرارداد هم مانند موضوع معامله، خیلی مهم و ضروری است و نباید مبهم باشد. عدم تعیین دقیق مبلغ در قرارداد باعث ابهام و به اصطلاح حقوقی، باعث غرر می شود. حتی نباید شرطی در قرارداد گنجانده شود که در نتیجه آن، قیمت مورد معامله، مجهول شود. مخصوصاً در تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک، بسیار توجه کرد؛ چرا که نوسان ملک در سالیان اخیر بسیار زیاد بوده و اشتباه در قراردادهایی که موضوع آنها ملک است آسیب مالی جدی به وجود می آورد.
- شروط، تعهدات و تضمینات طرفین: تمامی موارد مربوط به خسارت ها و میزان آنها، اختیار فسخ، مواعد، ضمانت اجراها، حق داوری، تعهدات و تمام فرضیات و حالت ها پیش بینی شود. شروط قرارداد باید مورد تایید دو طرف باشد و تعهداتی را برای طرفین بوجود آورد.
نحوه تنظیم قولنامه دستی خانه
قولنامه نوشته ای است که قبل از تصمیم گیری قطعی دو طرف برای تنظیم قرارداد خرید و فروش، منعقد می شود. البته در عرف جامعه، تفکیک دقیقی بین قولنامه و مبایعه نامه وجود ندارد و هر دو به یک معنی اطلاق می شود. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به مفاصا (تصفیه) حساب های شهرداری و دارائی و غیره اقدام نماید. در این حالت، طرفین قراردادی عادی تنظیم می نمایند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند. به این قرارداد تنظیم شده قولنامه می گویند.
در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت گردد و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به خریدار ارائه کند. اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کرد، بلکه شخص با این تعهد نامه، در واقع از فروشنده قول خواهد گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد.
در نحوه تنظیم قولنامه دستی خانه یا هر مال دیگری باید تمام نکات مانند یک قرارداد کامل رعایت گردد؛ چرا که قدرت اجرایی دارد و می توان روی آن مانور داد.
نیازی به تأییدیه مبایعه نامه فروش ملک در بنگاه املاک است؟
گفتیم که قولنامه نیز سندی معتبر است اما دریافت مبایعه نامه تائید شده مانع از این می‌شود که فروشنده ملک را در جای دیگری معامله نماید. از این رو برای محکم‌کاری هم که شده، طرفین باید بعد از عقد قولنامه از بنگاه املاک بخواهند که مبایعه نامه کدرهگیری دار تائید شده را در اختیار آنها قرار دهد.
صفر تا صد قرارداد را به وکیل الوکلا بسپارید
اشتباهات رایج تنظیم قرارداد
این امر که هیچ اشتباهی در قرارداد رخ ندهد، مسئله ای بعید است. هر چقدر هم در تنظیم قرارداد فروش ملک دقت به خرج داده شود، این اشخاص هستند که باید تعهدات را انجام دهند. باز هم در برخی مواد و بندها ممکن است مشکل ایجاد شود. هر کدام از طرفین قرارداد تمام تلاش خود را خواهد کرد تا منافع خود را تامین نماید و بیشترین تضمینات را برای انجام تعهد توسط طرف مقابل اخذ کند. خریدار می خواهد سریع تر ملک را صاحب شود و سند به نام او زده شود و به ارزان ترین قیمت خریداری کند. فروشنده نیز می خواهد ملک را گران بفروشد و سود بیشتری دریافت کند.
در قرارداد باید تلاش شود تمام خواسته ها مکتوب گردد و اصلاً به گفتگوهای شفاهی اکتفا نشود؛ حتی کوچکترین مسائل باید یادداشت شود. بزرگترین و اشتباه ترین مسئله در قرارداد، شرم داشتن از بیان توقعات است؛ مخصوصاً در قراردادهایی که بین دو آشنا رخ می دهد.
