اعیان در قانون ثبت به چه معناست؟
مطابق تعریف قانون، به زمین و مکانی که ساختمان روی آن احداث شده است، عرصه می‌گویند. ساختمانی که روی آن عرصه (زمین)، احداث شده است را اعیان می‌نامند. مطابق آن چه در قانون گفته شده است اعیان می تواند علاوه بران که مسکونی باشد به چندین حالت اعم از :تجاری و اداری باشد.
حق مالکیت اعیان درقانون ثبت، فقط نسبت به اموال غیر منقول و املاک می باشد و مسئله مهم، تفاوت و تعارض با عرصه است که ابهام مهم مالکین است.
اعیان به صورت حق ملکیت اعیان در ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت اشاره شده است.
« چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک، مالک آن به موجب سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده است مستقر گردد، خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود. مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت، وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را به مالک عرصه و مجاورین اخطار می نماید. در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم می کند که هر گاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال، سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود. در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع به دادگاه از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا سی روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهایی خودداری می شود.»
ماده ۱۳ آئین‌نامه قانون ثبت املاک
«در موقع توزیع اظهارنامه در قراء، مامورین عمل به وسایل مقتضی در محل رسیدگی نموده. پس از تشخیص اینکه اعیانی قریه متعلق به رعایا می باشد تعیین شماره فرعی نموده و از روی شماره ردیف در دفتر توزیع اظهارنامه وارد و به مالکین اعیانی اظهارنامه می دهند. به مالکین عرصه هم پس از تعیین سهام آن ها اظهارنامه توزیع می نمایند. سپس اظهارنامه های مالکین اعیانی و عرصه را جداگانه با اخذ حق‌الثبت از هر یک از آنها تنظیم و قبول می نمایند. در موقع تنظیم آگهی، ابتدا عرصه و بعداً اعیانی به مالکین آگهی می شود. در صورتی که اختلافی بین مالکین عرصه و اعیانی پیدا شود باید بدواً به مدارک و قبالجات و بنچاق مالکین اصل مزرعه و عرصه مراجعه شود. چنانچه مدارک مالکین عرصه حاکی است که اعیانی‌ها متعلق به آنان بوده و رعایا مدرکی برای مالکیت خود از طرف مالک یا مالکین فعلی یا قبلی ندارند درخواست ثبت را باید از مالک عرصه پذیرفته و رعایا معترض شناخته شوند. چنانچه مدارک مالکیت مالکین قراء و قصبات، حکایتی از اعیانی‌ها ندارند یا رعایا مدارکی بر مالکیت خود دارند، حق درخواست ثبت با رعایا است.»
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره ۷/۸۵۸۵_۸۳/۱۱/۱۴ در مورد حق اعیانی چنین اعلام داشته:
« کسی که دارنده سند مالکیت اعیانی موضوع ماده ۱۰۴ قانون ثبت می باشد، چنانچه اعیانی مذکور از بین برود، مالک آن با توجه به حقوق مکتسبه ای که نسبت به اعیان دارد، می تواند اعیانی را مجدداً احداث و درختان از بین رفته را بکارد. چنانچه مالک عرصه اعتراضی داشته باشد باید از طریق محاکم اقدام نماید. (اداره کل تدوین و تنقیح قوانین و مقررات).
ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
«برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ ۱۳۷۰/۱/۱ بر روی زمین‌هایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است، همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن مورد بهره‌برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند ششدانگ مالکیت برای آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می‌شود.
۱- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کار‌شناس منتخب اداره ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۲- هر‌گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد، پس از کار‌شناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع، مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند، رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد. و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است، هیات موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا‌ها رسیدگی می نماید. در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل و الا با حفظ حقوق مالک عرصه، رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید، هیات موضوع ماده ۲ با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد، مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.
۵- چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد، موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می شود.
۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد، موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود. هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود، معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی (حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)«
ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
«در هر حوزه ثبتی، هیات یا هیات‌هایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می‌شود.
اعضای این هیات عبارتند از:
- یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضاییه.
- رئیس ثبت یا قائم مقام وی.
- یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
نحوه تشکیل جلسات و اختیارات هیات و سایر موارد اجرایی آن مطابق آیین‌نامه این قانون خواهد بود. هیات مذکور می‌تواند برای کشف واقع از خبرگان امور ثبتی استفاده کند و همچنین با تحقیقات و یا استماع گواهی شهود، رای خود را صادر نماید. رای مذکور به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می‌شود. در صورت عدم وصول اعتراض ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ رای، ادارات ثبت مکلف به اجرای آن می‌باشند. در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می‌شود. رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود.
تبصره ۱- هیات‌ها مکلفند حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع، رای خود را صادر نمایند.
تبصره ۲- در صورتی که اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین مقرر و معین خواهد کرد.
تبصره ۳- در مورد آن دسته از متقاضیان که مستحدثات و بنا متعلق به آنها در اراضی دولت یا شهرداری ها ایجاد شده باشد هیات پس از دعوت از نماینده مرجع ذی‌ربط و احراز واقع، به شرح زیر رای به انتقال ملک صادر می‌نماید. (اصلاحی مصوب ۱۳۷۶)
الف- در مورد واحدهای مسکونی احداثی، چنان چه متقاضی واجد شرایط باشد (فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان) تا مساحت (۲۵۰) متر مربع زمین به قیمت تمام شده و نسبت به مازاد (۲۵۰) متر مربع تا سقف (۱۰۰۰) متر مربع به قیمت عادله روز.
ب- تمامی مستحدثات غیرمسکونی کل عرصه به قیمت عادله روز.
ج- هر‌گاه متقاضی واجد شرایط نباشد، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز.
د- تصرف مازاد (۱۰۰۰) متر مربع در صورتی که دارای تاسیسات ساختمانی متناسب باشد کلاً به بهای عادله روز و در غیر این صورت ، متصرف بر اساس مقررات ، مکلف به خلع ید و رفع تصرف خواهد بود.
ه- اراضی تصرف شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت دویست هزار نفر و بیشتر (موضوع بند الف) مشروط بر اینکه متصرف واجد شرایط مندرج در بند (الف) باشد تا میزان دویست متر مربع به قیمت منطقه‌ای (تقویم دولتی) و مازاد بر آن و همچنین افرادی که فاقد شرایط بند (الف) مذکور باشند و مشمولان جز اول بند (د) به بهای کامل کار‌شناسی روز ارجاع امر به کار‌شناسی. تقویم بهای کار‌شناسی روز و تعیین زمان ساخت بنا به عهده کار‌شناس واجد شرایط می‌باشد. در صورت اعتراض هر یک از طرفین به نظریه کار‌شناس، هیات حل اختلاف به تقاضای معترض، گروهی مرکب از سه کار‌شناس از بین کار‌شناسان واجد شرایط انتخاب و معرفی می‌نماید. نظر اکثریت این گروه قطعی است. پرداخت هزینه کار‌شناسی، در مرحله اول به عهده متصرف و هزینه گروه کار‌شناسی به عهده معترض می‌باشد.
تبصره ۱- متصرفان موضوع این قانون فقط برای یک پرونده متشکله در ادارات ثبت اسناد و املاک می‌توانند از مزایای مندرج در این بند استفاده نمایند.
تبصره ۲- در صورتی که از تاریخ ارجاع امر به کار‌شناس تا تاریخ واریز بهای تعیین‌شده توسط متقاضی بیش از یک سال بگذرد کار‌شناسی تجدید خواهد شد.
تبصره ۳- کاهش درآمد دولت از تغییر قیمت اراضی از کار‌شناسی روز به قیمت منطقه‌ای از محل تقلیل میزان دویست و پنجاه متر مربع به دویست متر مربع و درآمد حاصله از نقل و انتقال این گونه املاک تامین خواهد شد. (اصلاحی ۱۳۸۱/۳/۱۹)»
مطابق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب 1390/09/20
ماده 6 - «تفکـیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات و صـدور سند مالکیت برای آنها با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب 1385/11/21 مجمع تشخیص مصلحت نظام بلامانع است».
تبصره 3 - « صدور سند رسمی برای اعیانی های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات با رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/31و اصلاحات بعدی آن بلامانع است. در صورت وجود اعیانی غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون درج اعیانی منعی ندارد.«
ماده 7 - « در مناطقی که مالک عرصه و اعیان یکی نباشد و مورد معامله اعیان ملک باشد، چنانچه مالک عرصه در هیأت حاضر و مالکیت متقاضی اعیان را نسبت به عرصه تأیید نماید، هیأت به درخواست وی رسیدگی و با احراز تصرفات مالکانه متقاضی اعیانی، رأی به صدور سـند مالکیت عرصه و اعیان می دهد. در صـورت عدم مراجـعه مالک یا عدم تأیید مدارک ارائه شده، هیأت با حفظ حقوق مالک عرصه، رأی به صدور سند مالکیت اعیان برای مالک یا مالکان می دهد و مراتب را به اداره ثبت محل جهت صدور سند اعلام می نماید.«
ماده 8 - « در صورتی که سند مورد تقاضا، اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغ باشد، هیأت باید با توجه به محل وقوع اراضی حسب مورد، نظر وزارتخانه های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را استعلام نماید. مراجع مذکور مکلفند ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ با رعایت قانون ملی کردن جنگلها مصوب 1341/10/21 و اصلاحات بعدی آن، قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 1389/04/23، قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت مصوب 1352/05/11 و اصلاحات بعدی آن، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 1374/03/31 و اصلاح بعدی آن، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 1381/05/06 و قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشـاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقـتصادی مصـوب 1385/11/21 مجمـع تشخـیص مصلحت نظام و با رعایت ماده (6) این قـانون اعلام نظـر نمایند .در صورت عدم ارسال پاسخ در مهلت مذکور یا ارسال پاسخ خلاف واقع، متخلف به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک سال توسط هیأتهای رسیدگی به تخلفات اداری محکوم می شود .در صورت تکرار، متخلف یا متخلفین به انفصال دائم از خدمات دولتی محکوم می گردند».
ماده 9 - « در صورتی که تمام یا بخشی از اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشد، هیأت با موافقت متولی و اطلاع اداره اوقاف محل و رعایت مفاد وقفنامه و چنانچه متولی منصوص نداشته باشد با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات به موضوع رسیدگی و پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه که حداکثر ظرف دوماه توسط اداره مذکور صورت می گیرد به صدور رأی اقدام می کند».
قانون مدنی مصوب سال ۱۳۰۷ و قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۰ می باشد. پس مطابق آخرین اراده قانونگذار چیست؟
قانون مدنی برای اموال منقول و مطلق مادی استفاده می شود و برای اموال غیر منقول بالاخص املاک، قوانین ثبتی حکمفرما می باشد. قانون ثبت، قانون مدنی را تضییق می کند و تخصیص می زند و رابطه عموم خصوص مطلق حاکم می باشد. حق مالکیت اعیانی به غیر از مطلق مادی موضوع مال منقول ماده ۵۰۴ ق.م، از اموال غیرمنقول است که مطابق قوانین ثبتی و ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت و نظریه حقوقی اداره قوه قضائیه ۷/۸۵۸۵ و بند ۳۸۲ بخشنامه های ثبتی حق مالکیت اعیان رسیدگی می شود.
طبق قاعده «اذن در شئ اذن در لوازم آن نیز می باشد» که از مسلمات غیر قابل تردید فقهی و حقوقی می باشد و در حکم ۳۹۱۵ به تاریخ ۱۳۲۵/۴/۱۵دادگاه عالی انتظامی نیز عینا بیان شده و برای مثال؛
اینکه کسی که به نماینده اذن در فروش خانه می دهد این اجازه شامل امضا قرارداد تنظیم سند و امضا دفتر اسناد رسمی نیز می شود. زیرا طبق ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت کلیه معاملات غیر منقول باید به ثبت برسد یا شخصی اذن در استفاده از پشت بام و طبقات بالا می دهد که بطور ضمنی مجوز استفاده نردبان یا پله و پهنه همکف هم صادر شده است. با این اوصاف، دارنده حق مالکیت اعیان، ذینفع در حق عرصه تشخیص داده می شود به طوری که انتفاع از مالکیت اعیان ملازمه اش وجود اذن ضمنی بر حق مالکیت عرصه ملک است.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی اثبات اعیانی
دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفاً به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
اگر اعیانی ملک، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده باشد و سند مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی ، مسموع نیست.
اگر اعیانی ملک سابقه ی ثبتی ندارد، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، وجود داشته باشد، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت، اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند.
در صورتی که اعیانی ملک، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی، انتقال گیرنده می تواند، دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست اثبات اعیانی
دعاوی راجع به املاک، باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود. نحوه اجرای رأی با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه، دادگاه ابتدا به محكوم عليه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ، برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان منتقل کند. اگر محكوم عليه در دفترخانه حاضر نشد، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد.
