الزام به تحویل مبیع با سند عادی و مطالبه خسارت عدم تحویل

الزام به تحویل مبیع با سند عادی

زمانی که فروشنده و خریدار در مورد موضوع معامله باهم به توافق رسیدند و عقد خود را در حیطه ی توافقات با توجه به موضوع معامله منعقد کردند هر کدام از فروشنده و خریدار تعهداتی خواهند داشت که در قانون مدنی به آنها اشاره شده بدین گونه که؛

 در  ماده 379 قانون مدنی خریدارمیتواند فروشنده را به تسلیم مبیع اجبار کند. ماده مذکور در این باره می ‏گوید در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می ‏شود.

ددر این ماده به خوبی تعهداتی طرفین مشخص شده است و بر حسب توافقات طرفین در قرارداد هر یک از فروشنده و خریدار باید تعهداتی خود را اجرا نمایند که برای عدم اجرای تعهدات ضمانت اجراهای مختلفی وجود دارد که میتوانند بنا به تراضی در متن قرارداد یا بر حسب امر قانون یا عرف استفاده نمایند.

ااز کلمه ی تحویل نتیجه میشود که مورد معامله باید یکی از شرایط صحت عقد را که مبنی بر مقدور االتسلیم بودن را باید داشته باشد وگرنه ضمانت اجرای بطلان یا انفساخ یا فسخ را خواهد داشت.

همچنین اگر مکان خاصی در عقد برای تحویل مبیع مدنظر طرفین قرار گرفته باشد همان مکان تحویل مبیع است مگر اینکه نسبت به تحویل سکوت نموده و عرف محل یا اوضاع احوال ترتیب دیگری را مقرر دارد.

حال برای عقد یا همان قرارداد که بین فروشنده و خریدار قرار میگیرد میتواند عادی یا رسمی باشد.و خریدار در صورت داشتن حتی قرارداد عادی نیز میتواند الزام فروشنده به تحویل مبیع را با همان قرارداد عادی بخواهد.

تحویل مبیع باید به گونه ای صورت گیرد که خریدار متمکن از هر گونه انتفاع باشد و بنابر نوع مال و مشخصات آن تحویل میتواندمتفاوت باشد.و داوری عرف در این زمینه مدنظر قرار میگیرد، مانند تحویل سویچ خودرو که دلالت بر تحویل مینماید هرچند خریدار از آن استفاده ننماید. در ادامه این مقاله شما را با الزام به تحویل مبیع به استناد قرار عادی آشنا خواهیم کرد.

الزام به تحویل مبیع به استناد قرارداد عادی

ززمانی که دو نفر عقدی را منعقد می نمایند، تعهداتی را قبول می کنند. در مورد عقد بیع و مخصوصاً اموال غیرمنقول نیز همین مسئله وجود دارد. فروشنده متعهد به تحویل مبیع و تنظیم سند رسمی در تاریخ مشخص است. خریدار نیز تعهد دارد که ثمن را در موعد مقرر پرداخت نماید. اگر فروشنده در زمان مقرر به تعهد تحویل مبیع عمل ننماید، خریدار به ناچار باید دعوای الزام به تحویل مبیع را مطرح نماید. الزام فروشنده به تحویل مبیع و پرداخت خسارت، ارتباطی به وجود قرارداد رسمی یا کد رهگیری دار ندارد. در واقع، حتی اگر قرارداد عادی وجود داشته باشد و حتی اگر شاهد زیر آن را امضا نکرده باشد؛ باز هم می توان الزام فروشنده به تحویل مبیع را خواست.

در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین دادگاه ها، اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد و رویه غالب این است که خریدار بدواً باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند، نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر اینصورت، دعوی الزام به تحویل مبیع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد. البته، این مسئله اشتباه به نظر می رسد. چرا که در اغلب موارد، تحویل مبیع معمولاً زودتر از تنظیم سند رسمی تعهد می شود.

نکته دیگر این که در خصوص امکان مطالبه خسارت در موارد عدم تصریح به جبران خسارت در قرارداد، اختلاف نظر وجود داشته و برخی از دادگاه‌ها با استناد به ماده 221 قانون مدنی به صرف عدم تحویل یا تاخیر در تسلیم مبیع، متخلف را ملزم به جبران خسارت نمی‌دانند. از این رو لازم است جهت رفع اختلاف و ابهام در این موارد، خسارت تاخیر و عدم انجام تعهد و چگونگی آن به تصریح در قرارداد ذکر گردد.

 ضرر و زیان فسخ معامله ملک

دادخواست الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارت

باسمه تعالی

ریاست محترم مجتمع قضایی ......

با سلام و آرزوی تندرستی

اینجانب حامد فصیحی وفق اختیارات حاصله در وکالتنامه، از جانب خواهان، خواسته الزام فروشنده به تحویل مبیع، دادخواست خویش را به شرح زیر به نظرتان می رسانم.

وفق قرارداد شماره ...... فی ما بین موکل و خوانده، مقرر گردید که ایشان در تاریخ ....... ملک مورد قرارداد را تحویل نماید. از تاریخ مذکور تا زمان حاضر، طی تماس های مکرر و اظهارنامه پیوست، ایفای تعهد ( تحویل مبیع ) را از ایشان تقاضا نموده ایم اما ایشان از تحویل مبیع سر باز می زنند.

با توجه به احراز عقد بیع موصوف و عدم ایفای تعهد از جانب خوانده، حکم بر الزام به تحویل مبیع و خسارت عدم تحویل قراردادی مورد استدعاست.

 الزام به تنظیم سند رسمی

رای دادگاه بدوی درباره الزام به تحویل مبیع (با وکالت یکی از وکلای مجموعه وکیل الوکلا)

در خصوص دادخواست آقای ا.م. ج فرزند ع با وکالت آقای حامد فصیحی به طرفیت خوانده آقای غ.ن.د فرزند م با وکالت آقای م.م.ح. به خواسته ۱- الزام خوانده مبنی بر تسلیم مبیع و تحويل ۱ شش دانگ کارگاه با پلاک ثبتی فرعی به شماره ۲۵۹ و پلاک ثبتی اصلی به شماره ۴ به مساحت 200 متر مربع. ۲- مطالبه خسارت و الزام خوانده به پرداخت خسارت ناشی از عدم ايفای تعهد و ۳- مطالبه خسارات دادرسی. بدين توضیح که خواهان اعلام داشته به موجب مبايعه نامه شماره 10065 مورخ 1400/09/18 و کد رهگیری شماره ۵۷۳۵۰۲۰۲۰۱۷۰۱ به تاريخ 1400/09/22 ششدانگ کارگاه صنعتی تجاری را به پلاک ثبتی 92 فرعی از ۴ اصلی واقع در بخش کهريزک به مساحت 200 مترمربع به شماره سند 13290 صفحه 165 دفتر 74 را از آقای غ.ن.د خريداری نمودم. اين در حالی است که مستند تبصره ۲ ماده ۳ مبايعه نامه و بند ۱ ماده ۵ مبايعه نامه فروشنده متعهد گرديد که مورد معامله را در تاريخ 1400/10/21 به ايشان تحويل دهد. لکن استنکاف نموده و از آن تاريخ جواب تلفن های ايشان را نداده و مستند به بنده ۶ ماده ۷ مبايعه نامه در صورت عدم ايفای تعهدات فروشنده روزانه 10 میلیون ریال به عنوان خسارت تاخیر تاديه بايد پرداخت نمايد. لذا با عنايت به موارد مذکور و با توجه به عدم ايفای تعهد از سوی خوانده خواستار محکومیت خوانده به الزام تحويل مبیع و پرداخت کلیه خسارات را خواستار بوده است. با عنايت به دادخواست و ضمائم آن و اينکه وکیل خوانده در جلسه اول دادرسی امضاء ذيل مبايعه نامه را مورد انکار قرار داده، سپس قرار کارشناسی صادر و کارشناس رسمی محترم مربوطه انتساب امضاء ذيل مبايعه نامه به آقای غ.ن.د (خوانده پرونده) را مورد تايید قرار داده و نسبت به اين نظريه اعتراض موجهی صورت نگرفته، سپس وکیل خوانده در جلسه دادرسی اعلام داشته موکل ايشان به نمايندگی و وکالت از آقای ا.ا.ع اقدام به انتقال ملک متنازع فیه به خواهان نموده است و اجرای تعهدات با موکل نمی باشد. اين در حالی است که آقای ا.ا.ع به موجب مبايعه نامه شماره 1541 مورخ 1385/11/28 ملک متنازع فیه را به آقای غ.ن.د منتقل نموده و کپی مبايعه نامه در اين خصوص در صفحه ۵ پرونده مضبوط گرديده، بنابراين خوانده بعنوان مالک و اصیل ملک را مورد معامله قرار داده است. لذا اين ادعا نیز موثر در مقام نمی باشد و با توجه به احراز عقد بیع بین خواهان و خوانده و اينکه از آثار عقد بیع صحیح، تکلیف بايع به تحويل مبیع می باشد. همچنین با عنايت به اصل صحت و لزوم قراردادها خواسته خواهان محرز و مسلم و مستند به مواد 10، 183، 190، 219، 220، 230، 338، 339، 362، 1257، ۸۵۲۱1258، 1284 و 1301 قانون مدنی و مواد ۲، 198، ۵۱۵ و 519 قانون آيین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر الزام خوانده به تحويل مبیع يک کارگاه صنعتی تجاری به پلاک ثبتی 92 فرعی از ۴ اصلی واقع در بخش کهريزک به مساحت 200 متر مربع مطابق مبايعه نامه و همچنین طبق بند ۷ ماده ۶ مبايعه نامه مورد ادعا و با توجه به احراز تاخیر در اجرای تعهد و وجود وجه التزام مقرر، الزام بايع به پرداخت روزانه ده میلیون ریال از تاريخ 1400/10/21 و همچنین پرداخت مبلغ شش میلیون و پانصد و نود و نه هزار ریال خسارت ناشی از هزينه دادرسی و پرداخت مبلغ دوازده میلیون ریال خسارت ناشی از پرداخت حق الوکاله وکیل و چهل میلیون ریال خسارت ناشی از پرداخت هزينه کارشناسی در حق خواهان صادر می نمايد. رای صادره حضوری بوده و ظرف مدت بیست روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظرخواهی در محاکم محترم تجديدنظر استان تهران می باشد.

پرسش‌های شما ؛ پاسخ های ما

آِیا برای الزام فروشنده به تحویل مبیع ضمانت اجرا میتوان در نظر گرفت؟

بله، در قرار دادها ی تنظیمی بین طرفین قانون مدنی در قرار دادن ضمانت اجرا طرفین را محدود ننموده مگر اینکه ضمانت اجرا خلاف قوانین امره باشد.

آیا صلاحیت دادگاهها هنگام تقدیم دادخواست باید رعایت گردد؟

بله، در رابطه با توافقات یا مطالبات قراردادی باید بر حسب اینکه مال منقول یا غیر منقول است در صلاحیت دادگاهها تاثیر گذار خواهد بود.

آیا برای رهایی از قید و بند قرار داد میتوان حق فسخ در قرار داد در نظر گرفت؟

برای توافقات قرار دادی طرفین میتوانند بنابر توافق حق فسخ در نظر بگیرند تا حق فسخ ضمانت اجرای خروج از تعهدات قرار دادی باشد.

آیا حکم صادره در خصوص الزام به تحویل مبیع قابل تجدید نظر است؟

طبق قانون آیین دادرسی مدنی خواسته یا بهای خواسته اگر بیش از 3000000 ریال باشد قابل تجدید نظر خواهد بود.