عقد اجازه در قانون مدنی تعریف شده است و به موجب آن، مالک منفعت می‌تواند آن را برای استفاده دیگران به موجب عقد اجاره واگذار نماید تا در ازای آن بتواند مبلغی را به عنوان عوض منفعت از طرف دریافت نماید. طرفین عقد اجاره موجر و مستاجر می‌باشند. کسی که منفعت مال خود را به اجاره می‌دهد، موجر و کسی که در ازای پرداخت مبلغی به عنوان عوض آن منفعت را اجاره می‌کند، مستاجر نامیده می‌شود. زمانی که از عقد اجاره صحبت می‌کنیم ناخودآگاه بین عموم مردم اجاره املاک به ذهنشان متبادر می‌شود. در حالی که موضوع عقد اجاره می‌تواند اجاره اشخاص یا اموال منقول یا حتی حیوان باشد. موضوع عقد اجاره محصور در املاک نیست.
موضوع مهم این است که در مورد اموال، فقط اموال قابل بقا می‌توانند موضوع عقد اجاره واقع شوند. مثلا شخص نمی‌تواند شمع را برای سوزاندن به دوستش اجاره دهد چرا که شمع با استفاده برای سوزاندن از بین خواهد رفت و برای اینگونه اموال مانند شمع یا میوه ... میتوان از عقد صلح یا هبه و ... استفاده نمود. اما اینکه چگونه دستور تخلیه بگیریم در این مقاله موضوع بحث ما خواهد بود و اینکه گرفتن دستور تخلیه در عقد اجاره میباشد جای هیچ بحثی نیست. اما برای گرفتن دستور تخلیه یا برای اقدام به گرفتن دستور تخلیه باید بین موجر و مستاجر قرارداد تنظیم شده باشد. در این مقاله می خواهیم ببینیم چگونه دستور تخلیه بگیریم؟ و از کجا دستور تخلیه بگیریم؟ فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟ و مهلت اجرای دستور تخلیه را برای متقاضیان دستور تخلیه توضیح دهیم تا بعد از خواندن این مقاله به راحتی بتوانند برای گرفتن دستور تخلیه اقدامات قانونی لازم را به عمل آورند.
ارتباط با مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین
دستور تخلیه
قراردادی عادی بین دو نفر تنظیم می شود و دو نفر به عنوان شاهد زیر آن را امضا می‌کنند. بعد از پایان یافتن این قرارداد و عدم توافق طرفین برای تمدید و امتناع مستاجر از تخلیه ملک، میتوان دستور تخلیه را دریافت کرد. در این مورد قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 بیان می دارد:
ماده 2- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود. و به امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.
ماده 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف چقدر زمان می برد؟
از کجا دستور تخلیه بگیریم؟
طبق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1378 و بند 2 ماده یازدهم، کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف میباشد.
همچنین طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت ازحق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
بنابراین اگر شخصی که ساکن تهران است، ملک خود در مشهد را به یک نفر از اهالی شیراز اجاره دهد؛ برای اخذ دستور تخلیه، باید به شورای حل اختلاف مشهد مراجعه کند.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
اگر قرارداد اجاره غیر از ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تنظیم شده باشد، باید حکم تخلیه را ار دادگاه خواست. اخذ دستور تخلیه، راحت تر و سریع تر از حکم تخلیه است. بنابراین در زمان تنظیم قرارداد اجاره، باید توجه داشته باشیم که چگونه قرارداد را منعقد نماییم تا در آینده دچار مشکل نشویم. دستور تخلیه فوری صادر می‌شود اما برای دریافت حکم تخلیه باید مواعد ثبت دادخواست، جلسه رسیدگی، مهلت تجدیدنظرخواهی و صدور اجرائیه پشت سر گذاشته شود.
تفاوت دیگر نیز در این است که، شورای حل اختلاف در موارد صدور دستور تخلیه، رای صادر نمی‌کند و بنابراین قابل اعتراض تجدیدنظر و فرجام نیست. در صورتی که این دستور بدون رعایت مفاد قانون صادر شده و یا اشتباهی در آن صورت گرفته باشد، قاضی شورا رأساً مبارت به لغو دستور و یا تصحیح آن می‌کند.
در واقع، تقاضای ابطال دستور تخلیه اماکن استیجاری صادره از شورای حل اختلاف در دادگاه عمومی قابلیت استماع ندارد در این باره ابتدا باید به دادگاه عمومی دعوی اعتراض تقدیم و عندالاقتضا از رأی دادگاه بدوی تقاضای تجدید نظر نمود.
نمونه دادخواست دستور تخلیه ملک
ریاست محترم شورای حل اختلاف شماره 2 تهران
با سلام و آرزوی تندرستی
اینجانب حامد فصیحی در ارتباط با دادخواهی موکل، شرح دادخواست را به استحضار جناب عالی می‌رسانم :
۱- به موجب قرارداد اجاره به شماره ………….. منعقد شده در مشاور املاک امیر به آدرس دربند ..... فی مابین موکل و خوانده محترم، منافع حاصله از یک دستگاه آپارتمان واقع در محله دربند، از تاریخ ۱۳۹۹/۰۵/۰۴ لغایت ۱۴۰۰/۰۵/۰۹ از قرار ماهی ۳۰ میلیون ریال معادل ۳ میلیون تومان به طور ماهانه، واگذار شده است.
۲- متاسفانه با وجود به پایان رسیدن مدت زمان اجاره و انقضای مدت آن آقای ….. حاضر به تخلیه ملک مورد اجاره نیستند.
از حضرتعالی تقاضا دارم با احراز واقع و توجه به مدارک ضمیمه شده صدور حکم وفق ستون خواسته به انضمام مطالبه کلیه خسارات ناشی از عدم تخلیه ملک بر اساس قرار داد منعقده و هزینه های دادرسی مربوطه را دستور فرمایید.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان میبرد؟
دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف پس از صدور، ظرف مهلت ۲۴ ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ می‌شود. مستاجر، از زمان ابلاغ 72 ساعت برای تخلیه ملک فرصت دارد. البته دستور تخلیه زمانی اجرا می‌شود که موجر مبلغ ودیعه را به مستاجر پرداخت کرده باشد یا در صندوق دادگستری سپرده باشد.
شایان ذکر است که دستور تخلیه صادر شده از اداره ثبت اسناد و املاک پس از صدور، ظرف ۴۸ ساعت به مستاجر ابلاغ می‌شود و مستاجر 72 ساعت از تاریخ ابلاغ، برای تخلیه ملک وقت دارد. موجر باید مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد وگرنه دستور تخلیه صادره، اجرا نمی شود.
مدارک لازم جهت درخواست دستور تخلیه
برای درخواست دستور تخلیه باید ابتدا دادخواست تقدیم شود و صلاحیت رسیدگی آن با شورای حل اختلاف است. برای تقدیم دادخواست جهت صدور دستور تخلیه مدارکی نیاز است که من جمله قرارداد تنظیمی فی مابین موجر و مستاجر، مستند مالکیت، از مهمترین مدارک درخواست صدور دستور تخلیه ی فوری ملک اجاره‌ای میباشد. چرا که عدم تقدیم مدارک کامل باعث اخطار رفع نقص شده و روند صدور دستور تخلیه طولانی خواهد شد.
اگر دستور تخلیه اشتباه صادر شود، چه باید کرد؟
با توجه به این که رسیدگی در دادگاه با صدور دستور اداری بوده، به عنوان یک تصمیم اداری است نه حکم تا مشمول قاعده فراغ گردد. چنانچه دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد، دادگاه صادرکننده دستور، می‌تواند رأساً آن را لغو و دستور تخلیه را صادر نکند. چون دستور تخلیه تصمیم قضایی نیست و قابل عدول است. بنابراین با ارائه مستندات صحیح از سوی مستاجر، امکان لغو دستور موقت وجود دارد.
سوالات شما؛ پاسخ های ما
آیا برای صدور دستور تخلیه ملک نیازمند رعایت صلاحیت محلی شوراها میباشد؟
بله، محل وقوع ملک محل صالح بوده و همین موضوع باعث سریع تر شدن اجرای تخلیه ی ملک خواهد شد.
آیا دستور تخلیه قابلیت اعتراض دارد؟
خیر، فقط میتوان نسبت به آن دعوی ابطال دستور تخلیه مطرح نمود.
آیا صدور دستور تخلیه نیاز به جلسه ی رسیدگی دارد؟
طبق رویه ی قانون خیر، ولی معمولا شورای حل اختلاف جهت صلح و سازش طرفین اقدام به دعوت طرفین می‌نماید.
