سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

حکم تخلیه یعنی چه؟

تخلیه به معنای خالی کردن در معنای لغوی می باشد و در مفهوم حقوقی، به معنای تخلیه ملک توسط مستاجر است. یعنی مستاجر ملکی را از موجر اجاره نموده تا از آن در حدود متعارف و مشخص شده استفاده نماید. این استفاده می‌تواند به عنوان سکونت، کسب یا پیشه باشد. در قانون روابط موجر مستاجر 1356 و 1376 مواردی وجود دارد که هریک از موجر و مستاجر نسبت به یک دیگر حقوق و تکالیفی دارند که طبق قرارداد اجاره ملزم به رعایت آنها می‌باشند و در بعضی مواقع حتی قبل از اینکه ملک تحویل مستاجر داده شود، هر یک از طرفین قرارداد می‌توانند با اختیارات مندرج در قرارداد و توافقات خود قرارداد اجاره را فسخ نمایند. ما در این مقاله به موضوعاتی می‌پردازیم که موجر و مستاجر با یکدیگر رابطه‌ی قراردادی دارند و حال به واسطه اتمام قرارداد یا وجود علت‌های دیگری موجر بتواند حکم تخلیه و یا دستور تخلیه ملک خود را بگیرد. البته ما سعی خواهیم کرد تا سریع‌ترین راه گرفتن حکم تخلیه و اینکه در رابطه با این حکم چه اقداماتی باید انجام شود و حتی مراحل گرفتن حکم تخلیه در شورای حل اختلاف و تفاوت‌های حکم تخلیه و دستور تخلیه را بیان نماییم. البته بهتر است برای صرفه جویی در زمان و افزایش ضریب موفقیت، از مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین یا وکیل بهره ببرید. چرا که نکاتی وجود دارد که فقط باید تجربه داشت تا به این نکات دقت کرد. در گروه حقوقی وکیل الوکلا، بهترین وکلا آماده ارائه خدمات مشاوره و قبول وکالت هستند.

 مشاوره با وکیل دعاوی ملکی

سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه:

تخلیه نکردن ملک یکی از مواردی می‌باشد که بسیاری از مالکان با آن درگیر هستند. از مهم‌ترین مواردی که در میان موجرین (صاحبان املاک اجاره داده شده) مورد بحث قرار می‌گیرد، اغلب مشاهده می‌شود که افراد تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه را نمی‌دانند و اقدام به ثبت دادخواست اشتباه می‌کنند. همین امر موجب طولانی شدن فرایند گرفتن دستور تخلیه یا حکم تخلیه می‌شود. ما به شما کمک می کنیم تا حکم تخلیه را سریع تر از شورای حل اختلاف بگیرید.

• در این رابطه باید بدانیم که اصلاً قرارداد اجاره چیست؟

اجاره نامه، قراردادی موقتی است که بین موجر (صاحب خانه) و مستاجر نوشته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که هر دو طرف موظف هستند به آن عمل کنند. اعتبار این قرارداد به مدت زمان اجاره وابسته است و در صورتی که در آن مدت زمان اجاره بیان نشود، فاقد اعتبار است. این قرارداد می‌تواند به صورت غیر رسمی (عادی) یا رسمی باشد.

یکی از مراحل سریع ترین راه دریافت حکم تخلیه، تنظیم دادخواست اصولی و درست می‌باشد. یعنی بدانیم که برای چه چیزی اقدام می‌کنیم، اینکه حکم تخلیه می‌خواهیم یا دستور تخلیه؟ این دو باهم متفاوت هستند؛ یعنی منشا آنها فرق دارد. برای مشخص شدن تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در ذیل به تفاوت این دو می‌پردازیم.

 تمدید شفاهی قرارداد اجاره

تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه

حکم تخلیه، تابع سه قانون روابط موجر (اجاره دهنده) و مستاجر (اجاره کننده) مصوب سال های 1356 و 1376 و قانون مدنی می‌باشد. زمانی که ملک خود را در اختیار دیگری می‌گذارید، می‌توانید شرایط خاصی برای آن قید فرمایید تا زمانی که فرد مستاجر از منافع ملک اجاره داده شده بهرمند است، موظف باشد آنها را رعایت کند. حال اگر مستاجر به این شرایط توجهی نداشته باشد یا اقداماتی انجام دهد که از نظر قانون ممنوع است، در این مورد باید برای حکم تخلیه اقدام نمایید.

مواردی که در گرفتن حکم تخلیه موجر می‌تواند به آنها اشاره کند و اثبات نماید که از منظر قانون، انجام آنها ممنوع است عبارتند از؛

• ثابت کند که مستاجر ملک را به کس دیگر انتقال داده است.
• ثابت کند که ملک بطور اساسی نیاز به تعمیرات دارد و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست.
• ثابت کند که مستاجر بر خلاف شرایط خود عمل کرده است.
• ثابت کند که عدم پرداخت اجاره‌بها به مدت سه ماه توسط فرد مستاجر صورت گرفته است.
• ثابت کند که مستاجر قوانین موجود درباره ملک های استیجاری (اجاره داده شده) را نقض کرده است.
• ثابت کند که مستاجر از ملک استفاده نامشروع می‌کند.

در صورت اثبات هریک از موارد فوق توسط موجر، چنانچه مستاجر نتواند خلاف ادعای موجر را اثبات کند حکم تخلیه عین مستاجر صادر می‌شود.

حال سوال اساسی اینجاست که چه زمانی می‌توان دستور تخلیه گرفت؟ دستور تخلیه زمانی است که بین موجر و مستاجر قرارداد اجاره برای مدت معین وجود داشته باشد. حال این مدت قرارداد به اتمام رسیده و تمدید هم نشده است. در این صورت مالک یا همان موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک را درخواست نماید. و فقط با ارائه اجاره‌نامه می‌تواند نسبت به این کار اقدام نماید. یکی از مهمترین تفاوت های حکم تخلیه با دستور تخلیه این است که فرایند دادرسی برای گرفتن حکم تخلیه طولانی تر می‌باشد چرا که نیازمند اثبات و دریافت اجرائیه می‌باشد. یعنی دریافت دستور تخلیه سریع‌تر از حکم تخلیه صورت می‌گیرد.

 دستور تخلیه سریع ملک اجاره‌ای

نمونه دادخواست حکم تخلیه

باسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی (محل مورد اجاره)

سلام علیکم احتراماً اینجانب حامد فصیحی به وکالت از مول خویش به استحضار می‌رساند:

1. به موجب سند مالکیت به شماره پلاک ثبتی …. بخش ….. موکل بالاصاله مالک ششدانگ یک باب آپارتمان مسکونی به مساحت ……… متر مربع در ……………. می‌باشد.
2. به موجب قرارداد عادی اجاره به شماره …… تمامی پلاک ثبتی صدرالبیان از تاریخ ……. به مدت یکسال لغایت تاریخ ………. به خوانده محترم اجاره داده شده است.
3. با وصف انقضای مدت اجاره در مورخ ……………. خوانده از تخلیه عین مستاجره استنکاف می‌نماید. مراجعات مکرر موثر واقع نشده و خوانده حاضر به رفع تصرف و تخلیه عین مستاجره نمی‌باشد. علی هذا با تقدیم دادخواست حاضر و اسناد و مدارک و دلایل تصدیق شده ابرازی و استناداً به ماده 494 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و در مقام رسیدگی به امر استماع خواسته و سپس صدور حکم به شرح ستون خواسته از محضر دادگاه مورد استدعاست.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف

در این مورد باید بدانیم طرح برخی از دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف است. یعنی در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود تا شاید بر حسب شرایطی بتوانند با هم کنار بیایند یا اینکه با هم صلح و سازش کنند. گرفتن حکم تخلیه از مواردی است که در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود. یکی از امتیازات طرح دعوا مبنی بر گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف این است که شاید بتوان از فرآیند دادرسی طولانی در دادگاه جلوگیری شود. فرد باید دادخواست متناسب تنظیم کند و بعد به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نماید. بعد از ثبت دادخواست، به یکی از شعبه‌های شورای حل اختلاف ارجاع می‌شود و برای حضور در جلسه شورا برای طرفین از طریق مختلف اطلاع رسانی خواهد شد. ولی طرفین باید برای اثبات ادعایشان مدارک مورد ادعای خود را همراه داشته باشند تا بتوانند دفاعیات لازم را ارائه کنند.

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه

بعد از صدور حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف، باید مانند تمام احکام دادگستری، درخواست صدور اجرائیه داد. مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه، به غیابی یا حضوری بودن حکم نیز بستگی دارد.

‌ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی : همین که اجراییه به محکوم‌علیه ابلاغ شد، محکوم‌علیه مکلف است ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت محکوم‌به بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم و استیفاء محکوم به از آن میسر باشد و در صورتی که خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند، باید‌ ظرف مهلت مزبور جامع دارایی خود را به قسمت اجرا تسلیم کند و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام نماید. هر گاه ظرف سه سال بعد از انقضاء مهلت مذکور معلوم شود که محکوم‌علیه قادر به اجرای حکم و پرداخت محکوم به بوده لیکن برای فرار از آن اموال خود را معرفی نکرده یا صورت خلاف واقع از‌ دارایی خود داده به نحوی که اجرای تمام یا قسمتی از مفاد اجراییه متعسر گردیده باشد به حبس جنحه‌ای از شصت و یک روز تا شش ماه محکوم خواهد شد.

تبصره - شخص ثالث نیز می‌تواند به جای محکوم‌علیه برای استیفای محکوم به مالی معرفی کند.

بنابراین ، مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه با احتساب مواعد اعتراض ، تقریباً یک ماه می‌شود.

مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه:

• سند مالکیت به نام موجر

• برگ دادخواست به تعداد طرفین دعوا

• یک برگ اجاره نامه

• مدارک هویتی خواهان (شاکی)

اعتراض به حکم تخلیه توسط مستاجر

شما می‌توانید به حکم صادره از جانب مرجع قضایی اعتراض نمایید، مشروط بر اینکه ادله قانونی برای اثبات ادعای خود را داشته باشید. اعتراض به حکم تخلیه تابع قوانین تجدیدنظرخواهی از حکم دادگاه بدوی است. بنابراین به مدت بیست روز از صدور حکم زمان دارید تا نسبت به جمع آوری ادله و درخواست تجدیدنظرخواهی اقدام کنید. قطعاً مراجعه به وکیل برای اعتراض به حکم تخلیه در این موارد بهترین و هوشمندانه ترین کار ممکن توسط شهروندان است.

اگر درخواست شما برای اعتراض به حکم تخلیه مورد پذیرش واقع نشود یا کلاً قصد اعتراض نداشته باشید یا اینکه درخواست شما برای رسیدگی به پرونده در دادگاه تجدیدنظر پذیرفته شود و رای دادگاه بدوی مورد تایید واقع گردد شما موظف به تخلیه ملک در مدت ده روز از زمان صدور حکم خواهید بود. وکیل اعتراض به حکم تخلیه شما را از درخواست تجدیدنظرخواهی بدون دلایل قانونی برحذر می‌کند و سعی می‌دارد تا شما یک درخواست حقوقی منسجم با ادله قانونی که حداکثر احتمال پیروزی را داشته باشد تنظیم کنید.

مراحل اجرای حکم تخلیه

در قانون آیین دادرسی در امور مدنی و قانون اجرای احکام مدنی انواع احکامی که قابلیت اجرایی دارند مشخص گردیده و برای این احکام بعضا نیاز به اجرائیه داریم تا بتوانیم حق خود را با حکم صادره باز ستانیم. ولی با این حال بعضی احکام قابلیت اجرایی نداشته و یا قابلیت اجرایی داشته و نیاز به صدور اجرائیه ندارد و بلافاصله بعد از ابلاغ به دستور داگاه اجرا خواهد شد. از جمله احکامی که نیاز به صدور اجرائیه نداشته حکم رفع تصرف عدوانی می‌باشد که شما می‌توانید با مطالعه‌ی مقاله‌ی ؛دعوای تصرف عدوانی اطلاعات لازم را بدست بیاورید.

حال می‌پردازیم به مراحل اجرای حکم تخلیه که از شورای حل اختلاف صادر شده است. احکامی که قابلیت اجرایی داشته و نیاز به اجراییه دارند باید به قطعیت برسند چرا که احکام غیر قطعی را نمی‌توان اجرا نمود. البته این مسئله مطلق نیست و بعضی احکام بدون قطعیت قابلیت اجرایی دارند. حکم تخلیه‌ صادر شده هم نیاز به قطعیت دارد. بعد از قطعیت حکم تخلیه با مراجعه به شعبه صادر کننده حکم درخواست صدور اجراییه را می‌دهیم. زمانی که اجراییه صادر شد به خوانده یا محکوم علیه ابلاغ می‌شود تا ظرف مدت مقرر نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. بعد از گذشت مدت زمان قانونی شما پرونده خود را به همراه برگه اجرائیه از شعبه مزکور تحویل گرفته و به بخش اجرای احکام مراجعه می‌نمایید، بعد از مراجعه یک مامور همراه شما برای اجرای حکم به محلی که مورد حکم برای تخلیه قرار گرفته مراجعه می‌نماید و مجدد به مستاجر شما یک هفته مهلت تخلیه می‌دهد. بعد از گذشت این یک هفته شما مجدد باید به بخش اجرای احکام مراجعه نمایید تا با اخذ دستور مجدد از قاضی مربوطه پرونده شما در نوبت اجرا قرار گیرد. بعد از رسیدن نوبت با مراجعه به اجرای احکام مامور اجرا ملک شما را تخلیه نموده و به شما تحویل خواهد داد.

پرسش های شما ؛ پاسخ های ما

 سریعترین راه گرفتن حکم تخلیه چیست؟

سریع ترین راه گرفتن حکم تخلیه در این است که در ابتدا با مصالحه و اگرمیسر نشد ، با مراجعه به شورای حل اختلاف حکم تخلیه را اخذ نمود.

آِیا مستاجر میتواند برای تخلیه ی ملک زمان بیشتری بگیرد؟

بله. اگر او زمان کافی برای خالی کردن ملک نداشته باشد می تواند دلایل خود را به محکمه ارجاع دهد و در صورت پذیرش دلایل وقت بیشتری به او داده خواهد شد.

اگر موجر برای حکم تخلیه اقدام نماید ودیعه مستاجر را می پردازد؟

در اوایل به خود او نمی پردازد چون برای طرح دعوا لازم است که این مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید.

آیا می توان از مستاجر بعد از مدت زمان قانونی که باید ملک را تخلیه کند اجرت دریافت کرد؟

از زمان ابلاغ حکم به مستاجر مهلت قانونی اعطا می شود ، اگر مستاجر در مدت زمان قانونی اقدام به تخلیه ملک ننماید و به تصرفات خود اقدام کند می توان زمانی که مستاجر بدون اجازه و خارج از مهلت قانونی از ملک استفاده کرده را مطالبه ی اجرت نمود.

 مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

مهلت تخلیه مستاجر بعد از ابلاغ حکم تخلیه ، به حضوری یا غیابی بودن حکم بستگی دارد ولی در هر صورت حدود چهل روز می باشد. 

در کنار تیم متخصص وکیل الوکلا با خیالت راحت حکم تخلیه بگیرید.