فسخ معامله ملک + راه‌های انجام آن
فسخ كه به آن انحلال ارادی قرارداد نیز گفته میشود، در اصطلاح حقوقی عبارت است از پایان دادن حقوقی به قرارداد به وسیله یكی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث.
فسخ معامله ملک مانند هر قرارداد دیگری نیاز به دلیل دارد. شاید بهتر باشد برای توضیح مفیدتر راجع به فسخ قرارداد، کمی راجع به نحوه انعقاد قرارداد و شرایط قراردادی توضیحاتی داشته باشیم.
هر قراردادی در زمان انعقاد ممکن است با باهوشی و زیرکی یکی از طرفین، یکطرفه منعقد شود. به این معنی که شرایط قرارداد و پرداخت مبالغ و انجام تعهدات به نفع یک طرف باشد. به طور مثال، در قرارداد فروش ملک، فروشنده در صورت پاس نشدن هر کدام از چک‌های خریدار، برای خود حق فسخ در نظر بگیرد. یا اگر خریدار در روز محضر، در دفترخانه حاضر نشود، تا 5 روز برای فروشنده حق فسخ باشد. اینها نمونه‌هایی از وجود شرط یک طرفه در قراردادهاست و افراد در هنگام قرارداد باید مراقب باشند. به همین دلایل باید با مشاوره حقوقی و وکیل امور قراردادها صحبت کرد تا ریسک کمتری در قراردادها؛ مخصوصاً قراردادهای مالی ایجاد شود. مشاوره حقوقی وکیل الوکلا با همکاری گروهی از وکلای جوان و متعهد در امور قراردادها، تجربه خود را در اختیار شما قرار می‌دهند تا آرامش خاطر زیادی در حین انعقاد قرارداد داشته باشید.
در این مقاله درباره ایجاد حق فسخ در قراردادها و نحوه ابراز و انجام فسخ معامله ملک توضیحاتی خواهیم داد.
اعلام بطلان معامله در دادگاه چگونه است؟
حق فسخ در معامله چگونه ایجاد میشود؟
حق فسخ در معاملات و قراردادها ناشی از دو مسئله است؛ یکی قانون و دیگری، اراده افراد.
حق فسخی که قانون برای افراد در نظر گرفته است، در قانون مدنی تحت عنوان خیارات قانونی شناخته میشود. هر خیار ایجادکننده حق فسخ برای صاحب خیار میشود و شرایط خاص خودش را دارد. در زیر به خیارات و شرایط آنها اشاره می‌کنیم.
خیار مجلس: خیار فسخی است که بر اساس آن، هریک از طرفین عقد قرارداد، مادامی که مجلس قرارداد منعقد است و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ معامله یا قرارداد را دارند. خيار مجلس مختص عقد بيع است و در ساير عقود معين راه ندارد.
خیار حیوان: اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
- خیار شرط: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
- خیار تاخیر ثمن: هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.
- خیار رویت و تخلف وصف: هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار میشود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.
- خیار غبن: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.
- خیار عیب: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.
- خیار تدلیس: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.
- خیار تبعض صفقه: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
ایجاد حق فسخ در قرارداد توسط افراد، تابع اراده افراد دخیل در قرارداد است. یعنی خریدار یا فروشنده با توافق با طرف دیگر قرارداد، شرطی را در معامله می‌گذارند که در صورت عدم حصول شرط، حق فسخ به وجود بیاید. به طور مثال در قرارداد درج می‌کنند که اگر فروشنده، ملک را در تاریخ مشخص تحویل خریدار ندهد، برای خریدار حق فسخ به وجود بیاید. مثالی دیگر: اگر خریدار هر کدام از چک‌هایش پاس نشود، فروشنده حق فسخ داشته باشد.
باید توجه داشت که شرطهایی که افراد در قرارداد می‌گنجانند باید تابع ماده 10 قانون مدنی باشد و هر شرطی قابلیت وجود ندارد. ماده 10 قانون مدنی: «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.»
یعنی شرط ذکر شده در قرارداد نباید مخالف اخلاق حسنه و نظم عمومی باشد. مثلاً نمی‌توان شرط کرد که اگر خریدار فلان شخص را نکشد، برای فروشنده حق فسخ باشد. این شروط باطل هستند و نمی‌توانند ترتیب اثری داشته باشند.
نکته خیلی مهم دیگر این است که حق فسخ نمی‌تواند بدون تعیین مدت باشد؛ یعنی نمی‌توان به طور مطلق گفت که خریدار یا فروشنده دارای حق فسخ باشند. باید انتهای مدت حق فسخ معلوم باشد. مثلاً از تاریخ عدم انجام تعهد تا 20 روز حق فسخ باشد یا تا انتهای پاییز یا تا 40 سال دیگر. هر چقدر هم مدت زمان حق فسخ طولانی باشد، مهم این است که انتهای مشخصی داشته باشد. البته که بهتر است مدت زمان کوتاه باشد چون مدت زمان طولانی میتواند باعث غرر شود.
اسقاط کافه خیارات یعنی چه و چه آثاری دارد؟
مراحل و روند قانونی برای فسخ معامله ملک
یکی از مسائل مهم درباره حق فسخ، نحوه اعمال حق فسخ است. برای اجرای فسخ معامله ملک، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و حتی با یک پیامک هم میشود اراده فسخ را نشان داد. تنها مسئله در اعمال حق فسخ بحث اثبات آن است.
دعاوی‌ای تحت عنوان تایید فسخ یا تایید انفساخ یا اعلام بطلان معامله به این دلیل است که دادگاه، فسخ یا انفساخ یا بطلان را اعلام کند. رای قاضی در این موارد تاسیسی نیست و چیز جدیدی به وجود نمی‌آورد و فقط آنچه را که رخ داده، تایید و اعلام می‌کند.
البته توصیه این است که برای اعلام اراده مبنی بر فسخ معامله ملک یا یادآوری انفساخ قرارداد، از اظهارنامه استفاده شود.
مهمترین نکته در طرح دعاوی مرتبط با انحلال قرارداد این است که؛ اول باید بررسی شود که نوع انحلال قرارداد چیست؟ آیا در قرارداد حق فسخ وجود دارد یا شرط فاسخ است و قرارداد منفسخ می‌گردد؟ این مسئله به این دلیل مهم است که برای شروع دعوا باید عنوان خواسته درستی انتخاب شود. اگر در قرارداد شرط فاسخ وجود داشته باشد و ما اعمال حق فسخ را بخواهیم؛ در خوشبینانه‌ترین حالت، شش ماه مسیر را به اشتباه رفته‌ایم. دادخواست ارائه میشود و شعبه تعیین میشود، جلسه رسیدگی برگزار می‌گردد و دادگاه عنوان خواسته را اشتباه می‌داند. همین پروسه، تقریباً شش ماه به طول می‌انجامد.
بعد از طرح درست دعوا، انحلال قرارداد از تاریخ اعمال حق فسخ یا وقوع انفساخ تایید می‌گردد. در واقع مبدأ انحلال قرارداد و از بین رفتن تعهدات طرفین قرارداد، قبل از رای دادگاه خواهد بود. این مسئله تاثیر بسزایی در خسارت‌های قراردادی و غیرقراردادی دارد.
به این مثال توجه کنید: اگر یک قرارداد اجاره ملک به دلیل انفساخ، از بین برود و مستاجر ملک را تحویل موجر ندهد و انحلال قرارداد را قبول کند و در دادگاه انفساخ تایید گردد؛ مستاجر باید از زمان انحلال قرارداد و نه زمان صدور رای، باید اجرت المثل پرداخت کند.
چگونه ضرر و زیان فسخ معامله ملک را بگیریم؟
روش‌های قانونی برای فسخ معامله ملک
مهمترین مسئله در فسخ معامله ملک، وجود اراده آزاد است؛ یعنی فرد بدون اکراه و با قصد از بین بردن قرارداد اراده خود را آزادانه اعمال نموده است. این اعمال اراده طرق مختلفی دارد. این اعمال میتواند به صورت شفاهی باشد یا کتبی یا به صورت عمل.
مثلاً شخصی که با دیگری قراردادی منعقد نموده است و حق فسخ دارد، میتواند در خیابان یا پشت تلفن، حق فسخ خود را اعمال کند. همچنین میتواند با ارسال اظهارنامه یا نامه ساده یا نوشتن بر روی کاغذ عادی، اراده خود مبنی بر فسخ را اعلام نماید.
در نهایت، شخص دارای حق فسخ میتواند با رفتارهای فیزیکی، اعمال حق فسخ را نمایان سازد. مثلاً ملکی را که فروخته و حق فسخ دارد، در مدت زمان فسخ، به دیگری بفروشد.
تمام موارد بالا کافی برای اعمال حق فسخ هست اما قدرت اثباتی یکسانی ندارند. بنا بر تجربه، ارسال اظهارنامه قدرت اثباتی بیشتر و راحت‌تری دارد. اثبات اینکه در خیابان گفتم یا در تلفن بیان نمودم که قرارداد را فسخ کرده‌ام، بسیار دشوار است. اما ارسال اظهارنامه رسمی از طریق قوه قضائیه به راحتی قابل اثبات است. البته این به معنی عدم توانایی اثبات فسخ شفاهی نیست.
نمونه اظهارنامه فسخ معامله ملک
باسمه تعالی
مخاطب محترم آقا/خانم ........... وفق ماده 156 قانون آیین دادرسی مدنی اظهارات زیر را به صورت رسمی و به موجب این اظهارنامه اعلام می‌دارم.
همانطور که مستحضرید بنده و شما یک قرارداد مبایعه نامه ملک به شماره ....... تنظیمی در دفتر املاک ..... منعقد نمودیم. ذیل شرط قراردادی این مبایعه‌نامه تاریخ تحویل ملک یازده مرداد ماه سال جاری بود و بر طبق شرط انتهایی قرارداد، هرکدام از طرفین که به تعهدات خود عمل نکند، برای طرف مقابل حق فسخ به وجود می‌آید. اکنون و بعد از گذشت دو روز از تاریخ موعود و مشاهده عدم تکمیل ملک و به موجب شرط فسخی که قرارداد به اینجانب داده است، اعلام می‌دارم که از حق فسخ خود استفاده می‌نمایم و از تاریخ این اظهارنامه، قرارداد فسخ می‌باشد. لذا از تاریخ این اظهارنامه به شما 48 ساعت مهلت برای استرداد ثمن به انضمام خسارات قراردادی، داده میشود. بدیهی است که بعد از مضی مدت مذکور، مراتب از مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.
با کمال احترام
