فسخ قرارداد خرید و فروش ملک با چه شرایطی ممکن است؟

فسخ قرارداد یعنی چه؟

فسخ یک عمل حقوقی است که در مورد عقود لازم، می‌تواند توسط یکی از طرفین عقد یا شخص ثالث اتفاق بیفتد. فسخ شرایطی ویژه‌ دارد که اگر آنها رعایت نشوند، نمی‌توان فسخ قرارداد را انجام داد و در واقع حق فسخی وجود نخواهد داشت که بتوان اعمال کرد. فسخ قرارداد باعث می‌شود که عقد از لحظه اعمال فسخ از بین برود و به گذشته سرایت نمی‌کند. بنابراین اگر خریدار یک ملک، آن را به دیگری بفروشد و سپس فروشنده ملک آن را فسخ کند، نمی‌تواند ملک خود را پس بگیرد و باید قیمت آن را بگیرد؛ چون خریدار اعمال مالکانه انجام داده و ملک اعتباراً از بین رفته است.

اولین شرط اساسی اعمال حق فسخ این است که این حق به موجب قانون یا در قرارداد، برای شخص شناخته شده باشد. بنایراین، در حالت عادی هیچ کس حق فسخ ندارد مگر به حکم قانون یا تراضی در قرارداد. توصیه ما به شما اینست که قبل از انعقاد قرارداد، با یک وکیل ملکی خوب درباره شرایط قرارداد خود، مشورت نمایید.

 مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین

انواع حق فسخ 

همانگونه که در بالا اشاره کردیم؛ حق فسخ یا به موجب قانون است یا به وسیله تراضی در قرارداد.

• هر گاه در قرارداد شرط شود که یکی از طرفین عقد یا هر دو یا شخص ثالثی، حق فسخ معامله را در مدت معین داشته باشد، این معامله خیاری و حق فسخی که در آن ذکر شده است، خیار شرط نامیده می‌شود. حق فسخ حاصل شده از خیار شرط باید مدت‌دار باشد و انتها داشته باشد. اگر حق فسخی در قرارداد درج شود و انتهای آن معلوم نشود، به دلیل سرایت جهل به عوضین، باعث بطلان کل قرارداد می‌شود.

امام خمینی در تحریرالوسیله می‌نویسد: «لا یتقدّر بمدّة، بل هی بحسب ما اشترطاه قلّت او کثرت، ولا بدّ من کونها مضبوطة من حیث المقدار ومن حیث الاتّصال والانفصال. نعم، اذا ذکرت مدّة معیّنة - کشهر مثلاً - واطلقت فالظاهر اتّصالها بالعقد.» 

 خیار شرط مدت معینی ندارد، بلکه مدتش مطابق مقداری است که شرط کردند؛ کم باشد یا زیاد. و حتماً باید این مدت از جهت اندازه و از حیث متصل و منفصل بودن (به زمان عقد) مشخص شود.

 نکات کلیدی قرارداد که باید رعایت کنید!

• حق فسخی که در قانون برای اشخاص در شرایط خاص در نظر گرفته شده است، خیار نام دارند. ماده 396 قانون مدنی 10 مورد خیار را نام برده است که متعاملین می‌توانند بر مبنای آنها، قرارداد منعقده را فسخ کنند. البته باید توجه داشت که اگر در قرارداد، طرفین به تراضی یکدیگر اسقاط کافه خیارات یا بعضی از آنها را تصویب کنند، نمی‌توان قرارداد را حتی با وجود شرایط فسخ از بین برد.

معمولاً در یکی از بندهای انتهایی قراردادهای چاپی مشاورین املاک، عبارت کافه خیارات اسقاط شد؛ درج گردیده است. اگر طرفین قرارداد می‌خواهند که از بندهای فسخ قانونی در آینده استفاده کنند و حاشیه امن داشته باشند، باید آن عبارت را خط بزنند.

خیارات درج شده در قانون عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط

هر کدام از این خیارات در شرایط خاصی باعث به وجود آمدن حق فسخ می‌شوند و به صاحب آن اختیار از بین بردن معامله را بدون رضایت طرف دیگر می‌دهند.

1. خیار مجلس: هر یک از متبایعین بعد از عقد فی‌المجلس و مادام که متفرق نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند.
2. خیار حیوان: اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد.
3. خیار تاخیر ثمن: هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد. اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می‌شود.
4. خیار رویت و تخلف وصف: هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.
5. خیارذ غبن: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.
6. خیار عیب: اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.
7. خیار تدلیس: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود.

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده چگونه است؟

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده یا خریدار تفاوتی با یکدیگر ندارند. اگر خیار فسخ در قرارداد برای شخص فروشنده شناخته شود و یا یکی از خیارات قانونی محقق شود، فروشنده حق خواهد داشت تا قرارداد را فسخ کند.

البته باید توجه داشت که خیار تاخیر ثمن تنها اختصاص به فروشنده (بایع) دارد و خریدار نمی‌تواند با شرایط خیار تاخیر ثمن، قرارداد را از بین ببرد.

 صفر تا صد قرارداد خرید و فروش ملک

مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک

زمانی که طرفین قرارداد، شرط فسخ در قرارداد درج می‌کنند، باید مدت زمان آن را از لحاظ انتهای مدت، تعیین کنند. مثلاً ممکن است برای فروشنده از تاریخ عقد تا دو ماه حق فسخ وجود دارد. اگر ابتدای شرط را ذکر نکنند، از تاریخ وقوع عقد می‌باشد. بنابراین، فروشنده در مدت محدودی می‌تواند اعمال حق فسخ معامله ملک را اعمال کند.

بیشتر خیارات قانونی نیز دارای حق فسخ فوری می‌باشند. یعنی از زمانی که حق فسخ به وجود می‌آید، باید در مدتی که عرف آن را فوری می‌داند، اعمال شود.

به طور مثال در قراردادی خیار عیب وجود دارد و بعد از یک هفته از مدت قرارداد یا حتی دو سال از تاریخ قرارداد، عیبی که در زمان معامله وجود داشته، کشف می‌شود. دارنده حق فسخ از زمان اطلاع، باید سریع اقدام به فسخ قرارداد کند؛ وگرنه اینگونه استنباط می‌شود که شخص از فسخ قرارداد چشم‌پوشی کرده است.

خیار تاخیر ثمن و خیار حیوان و خیار مجلس دارای محدودیت فوری نیستند ولی آنها هم مدت دار هستند و باید در مدت معینی اعمال شود. 

 نمونه قرارداد اجاره خودرو

آیا فسخ قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ممکن است؟

فسخ قرارداد، یک اعلام از سوی صاحب حق فسخ است. یعنی چیز جدیدی به وجود نمی‌آید، بلکه شخص اعلام می‌کند که از حق خود استفاده کرده و قرارداد را به هم می‌زند. در ابتدای کار نیازی به مراجعه به دادگاه برای فسخ قرارداد نیست و با اظهارنامه رسمی یا حتی یک پیامک ساده نیز می‌توان به طرف دیگر، اراده را اعلام کرد.

مراجعه به دادگاه وقتی نیاز است که طرف مقابل در مقابل صاحب حق مقاومت کند و حاضر به انجام تعهدات شکل گرفته بعد از فسخ نباشد. مثلاً اگر فروشنده فسخ کند و خریدار حاضر به استرداد مال خریداری شده نباشد، برای فسخ قرارداد باید به دادگاه مراجعه کرد.

باید توجه داشت که اگر برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه شود و دادگاه، فسخ و از بین رفتن قرارداد را تایید نماید، قرارداد از روز اعلام فسخ توسط صاحب آن از بین رفته است و نه از زمان صدور حکم دادگاه!