اسقاط کافه خیارات شامل چه خیاراتی نمی شود؟

اسقاط کافه خیارات یعنی چه؟

در اکثر قراردادها و مخصوصاً قراردادهای خرید و فروش اتومبیل و در انتهای قرارداد این جمله نوشته می شود: کافه خیارات ساقط است. اما این جمله به چه معناست و جایگاه حقوقی اش چیست؟ در این جمله سه کلمه وجود دارد که عامه نیست و اهل فن فقط معانی آنها را می دانند. کافّه به معنی تمام و کل می باشد و اسقاط در معنای حقوقی به معنی سلب کردن می باشد. خیارات نیز اختیاری است که قانونگذار یا متعاملین قرارداد، برای خود گذاشته اند تا بتوانند در شرایط خاصی قرارداد را فسخ کنند. بنابراین، اسقاط کافه خیارات به این معنی است که اختیار فسخ معامله از طرفین یا یکی از آنها سلب شود

اسقاط کافّه خیارات ممکن است به ضرر خریدار یا فروشنده باشد و امضای آن از روی نا آگاهی، اثرات جبران ناپذیر به وجود بیاورد. وقوع ضرر در قرارداد به عوامل دیگری نیز بستگی دارد و با توجه به کل قرارداد باید بررسی شود که آیا اسقاط خیارات موجب ضرر هست یا نه.

 مشاوره با وکیل متخصص قرارداد

تاثیر اسقاط کافه خیارات در قراردادها

تمامی کلمات یک قرارداد می تواند دارای اثر باشد. برخی از واژگان ممکن است حتی باعث بطلان قرارداد گردد و قرارداد را از حالت صحیح خود خارج کند. تاثیری که اسقاط کافه خیارات در قراردادها دارد، باعث از بین رفتن حقی می شود که قانونگذار برای افراد قائل شده است تا ضرر به وجود آمده را از بین ببرند. برای واضح تر شدن موضوع، یک مثال می زنیم. فرض کنید شخصی خودرویی را با توصیف فروشنده می خرد و خودش آن را مشاهده نکرده است. قراردادی را منعقد می کنند و در زیر آن می نویسند: کافه خیارات ساقط است. حال اگر خودروی مورد معامله غیر از آن چیزی باشد که فروشنده توصیف کرده است، خریدار نمی تواند از خیار تخلف از وصف استفاده کند؛ چرا که استفاده از آن را از خود سلب کرده است. اما اگر جمله کافه خیارات ساقط است، در قرارداد نبود، می توانست فوراً از خیار فسخ خود استفاده کرده و قرارداد را بر هم بزند.

 قرارداد و کلیدی ترین نکات که باید در نوشتن قرارداد رعایت شود

اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش یعنی چه؟

یکی از مهمترین خیارات در قرارداد، مخصوصاً در دوران حاضر که تورم لحظه ای می باشد و تاثیر زیادی بر تصمیمات اقتصادی گذاشته؛ خیار غبن است. قانون مدنی در مواد 416 و 417 به توضیح وجود خیار غبن پرداخته است.

ماده 416: هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.

ماده 417: غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

در اصطلاح حقوقی خیار غبن یعنی، زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین در زمان معامله که به زیان‌دیده بعد از آگاهی به غبن، حق فسخ می‌دهد. غبن باید فاحش باشد، یعنی قابل تسامح و چشم پوشی نباشد.

برای مثال، یک واحد آپارتمان در شمال تهران به قیمت از قرار متری 10 میلیون تومان معامله می گردد. فروشنده، بعد از قرارداد متوجه می شود که قیمت آپارتمان وی در بازار، 20 میلیون تومان است و 10 میلیون تومان ضرر در هر متر، قابل چشم پوشی نیست و در نتیجه او دچار غبن شده است. فروشنده بلافاصله بعد از اطلاع، می تواند قرارداد را به استناد خیار غبن، فسخ نماید. اما اگر کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش ساقط شده باشد، چاره ای جز تن دادن به قرارداد نیست.

 البته علمای حقوق و رویه، خیار غبن افحش را قابل اسقاط نمی دانند؛ یعنی غبنی که بسیار زیاد ضرر داشته باشد. مثلاً معامله ای که ارزش واقعی مبیع 100 میلیون تومان باشد و فروشنده به 30 میلیون فروخته باشد.

 پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله ملک و راه های مختلف فسخ قرارداد

نمونه رای دادگاه تجدیدنظر استان تهران درباره عدم اسقاط خیار غبن فاحش و افحش

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9309970207200390 مورخه 1393/5/1صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ورامین که به ‌موجب آن حکم بر رد دعوی تجدیدنظرخواه م.ف. با وکالت ح.ه. به خواسته تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد عادی مورخه 1392/3/10 به لحاظ غبن فاحش اشعار دارد، مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن می‌باشد. زیرا که اولاً یکی از خیارات مختص عقد بیع که هریک از متعاملین می‌توانند از آن استفاده نمایند خیار غبن می‌باشد. که این خیار ناظر به زمان عقد یا بعد از آن پس از حصول علم مبنی بر مغبون شدن از ناحیه یکی از متعاقدین می‌باشد. که صاحب خیار پس از اعمال حق خود می‌تواند آن را به طریق مقتضی به اطلاع طرف دیگر قرارداد رسانیده و تأیید آن را از دادگاه درخواست نماید. ثانیاً، آنچه به ‌موجب بند 6-6 قرارداد مدرکیه متعاملین از خود ساقط نموده‌اند غبن بوده و شامل غبن فاحش و افحش نمی‌گردد. که در مانحن فیه با توجه به قیمت کل موضوع قرارداد که بالغ بر 215 میلیون تومان می‌باشد تفاوت قیمت به میزان 60 میلیون تومان شامل غبن فاحش بوده که از ناحیه طرفین قرارداد ساقط نگردیده است. ثالثاً، اعمال حق مذکور نیز به محض مطلع شدن خریدار از تفاوت قیمت صورت پذیرفته و از این حیث خدشه‌ای بر آن وارد نبوده. و نظریه ابرازی کارشناسان منتخب دادگاه نخستین نیز مؤید تفاوت قیمت به میزان 60 میلیون تومان می‌باشد که با در نظر گرفتن کل ثمن معامله (215 میلیون تومان) رقم 60 میلیون تومان داخل در غبن فاحش می‌باشد. از این ‌رو دادگاه با قبول لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی و مواد 416 – 417 – 420 از قانون مدنی ضمن نقض دادنامه معترض‌عنه مبنی بر تأیید فسخ قرارداد عادی مورخه 1392/3/10 راجع به سه دانگ از شش‌دانگ یک قطعه زمین دارای پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی واقع در ورامین صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.
 

اسقاط کافه خیارات در معامله خودرو

معامله خودرو در حال حاضر از معامله خانه و زمین نیز بیشتر شده است. دلیل این امر به حجم پولی جابجا شونده مربوط می شود. معامله خودرو با ارقام کمتر از 500 میلیون تومان هم میسر است اما به سختی ممکن است آپارتمان یا زمینی به چنین قیمت یافت شود. گسترش این معاملات دلیل دیگری به جز رفع نیازها دارد. مسئله تورم باعث شده است که افراد ترجیح دهند به جای نگهداری پول در بانک، به خرید و فروش خودرو بپردازند؛ حتی افراد بدون تجربه!

صد البته که این امر، کمکی به چرخه اقتصاد نمی کند و در تولید خالص و حتی ناخالص ملی هم تاثیر مثبتی ندارد. به غیر از این، معاملات خودرو در بنگاه های املاک و نمایشگاه های اتومبیل، توسط افراد غیر خبره انجام می شود و قراردادهای تنظیمی، بعضاً دارای ایرادات اساسی می باشد. در بالا نیز اشاره کردیم که به کار بردن برخی کلمات تخصصی مانند اسقاط کافه خیارات موجب بروز اشتباهات برگشت ناپذیر می باشد. پس بهتر است برای تنظیم قرارداد خودرو، اگر تجربه کافی ندارید حتماً از مشاور قرارداد کمک بگیرید.

 صفر تا صد قرارداد خرید و فروش ملک و نکات مهم قولنامه

اسقاط کافه خیارات، کدام خیارات را شامل نمی شود؟

کردیم علیرغم اینکه اسقاط کافه خیارات به معنی از بین رفتن حق اعمال خیار در تمام حالات است؛ اما حتی با وجود این جمله در قرارداد، برخی خیارات به هیچ وجه قابل اسقاط نیستند.

خیار شرط: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. وقتی خود متعاملین مدتی را برای اعمال حق فسخ در قرارداد بیان می کنند، اسقاط آن در همان لحظه امری لغو و بیهوده است.

خیار تدلیس: تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود. اگر بایع تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس‌ مشتری.

خیار تعذر تسلیم: اختیار فسخ معامله به جهت عدم امکان تسلیم مبیع یا مورد معامله.