دعوای خلع ید چیست و چه شرایطی باید رعایت شود؟

دعوای خلع ید را چگونه مطرح کنیم؟

دعوای خلع ید چیست؟ یکی از دعاوی مالکیتی است و در آن، صاحب ملک می خواهد کسانی را که تمام یا بخشی از ملک را تصرف کرده اند، خارج کند. اصلی ترین عنصر دعوای خلع ید، وجود سند رسمی به نام خواهان است. در واقع، خلع ید به لحاظ حقوقی، عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول (خانه،مغازه،زمین) به طرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه می خواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند.

دعوای خلع ید نیازمند دقت نظر زیادی می باشد و باید تمام متصرفین به عنوان خوانده به دادرسی دعوت شوند. عدم دعوت هر متصرف به دادرسی، باعث می‌شود که اجرای رای نسبت به بخش تصرفی آن شخص، غیرقابل امکان باشد.

 مشاوره حقوقی دعاوی ملکی با وکیل متخصص

دعوای خلع ید و اجرت المثل

معمولاً تصرف جزئی یا کلی اشخاص در ملک دیگری، باعث ایجاد مسائل متعددی می‌شود. در اکثر اوقات دیده شده است که غاصب، بنایی را ایجاد می‌کند یا تغییراتی در ملک مورد غصب انجام می‌دهد. در این موارد علاوه بر طرح خواسته خلع ید، قلع و قمع بنا را نیز باید به عنوان خواسته در دادخواست مطرح کرد. دادگاه نیز اگر آثار بنا را مشاهده کند، دستور به قلع و قمع بنا می‌دهد و بنا توسط اجرای احکام، تخریب می‌شود.

مورد دیگر که ارتباط با تصرف غاصب دارد، اجرت المثل ایام تصرف است. یعنی اجرت زمانی را که غاصب ملک را در اختیار داشته و از آن استفاده کرده و مانع استفاده صاحب ملک شده، باید پرداخت شود. تعیین بهای اجرت المثل مستلزم ارجاع امر به کارشناسی است. کارشناس با بازدید ملک و موقعیت آن و نوع کاربری ملک، میزان اجرت المثل را تعیین می‌کند.

 دعوای تصرف عدوانی و تفاوت آن با خلع ید

مدارک لازم برای خلع ید و هزینه های دادرسی

 اصلی‌ترین مدرک برای شروع دعوای خلع ید، سند مالکیت است. در واقع طرح دعوای خلع ید بدون داشتن سند مالکیت ملک، قابل تصور نیست و دادگاه ترتیب اثری نمی‌دهد. البته در این مورد، نظریات گوناگونی مطرح است و عده‌ای معتقدند که با سند عادی مالکیت هم باید به دعوا ترتیب اثر داده شود. اما آنچه در رویه دادگاه‌ها مشاهده می‌شود، عدم توجه به قاضی به دعوای خلع ید با سند عادی است. اگر ملک سند رسمی نداشته باشد، باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت مطرح شود و سپس با رای دادگاه، دعوای خلع ید مطرح شود.

به غیر از سند رسمی، برگه ارزش منطقه‌ای ملک نیز باید ضمیمه پرونده شود. برگه ارزش منطقه‌ای هر ملک را می‌توان از دفتر خدمات قضایی محل ملک دریافت کرد.

بهتر است قبل از شروع دعوا و برای اینکه زودتر به نتیجه برسیم، تصرفات شخص غاصب تامین دلیل گردد. تامین دلیل توسط شورای حل اختلاف صادر می‌شود و عبارت است از اینکه دلیلی که احتمال از بین رفتن آن وجود دارد، توسط دادگاه حفظ شود.

 هزینه‌های دادرسی در زمانی که موضوع دعوا ملک است، بر اساس ارزش منطقه‌ای محاسبه می‌شود. ارزش منطقه‌ای ملک معمولاً کمتر از قیمت بازار می‌باشد و به همین دلیل هزینه دادرسی قابل توجهی نخواهد بود؛ مگر اینکه ملک وسعت زیادی داشته و در جایی مانند شمال شهر تهران واقع شده باشد. پس هزینه دادرسی به شرایطی بستگی دارد و ممکن است هزینه دادرسی هر ملک با ملک دیگر متفاوت باشد. به طور مثال، هزینه دادرسی زمینی در منطقه شهریار تهران به وسعت 4000 متر و با کاربری زراعی، حدود 800 هزار تومان می‌باشد اما همین ملک در شمال تهران، هزینه دادرسی بالای 5 میلیون تومان دارد. 

 نکات مهم تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک

نمونه دادخواست خلع ید

باسمه تعالی

رياست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهريار

با سلام و تقديم احترام

اينجانب حامد فصيحی به وكالت از خانم م.م.س دادخواست خويش را به شرح ذيل به عرض می رسانم:

موكل بنده مالک يک قطعه زمين به شماره ثبتي 131/210 واقع در منطقه كبودين صباشهر شهريار می‌باشد كه وفق سند پيوستی، مالكيت وی محرز مي باشد.

خوانده محترم در غيبت موكل بنده و به نحو عدوان با ديواركشی و ايجاد مستحدثات، در ملک مورد اشاره تصرف نموده است. تذكرات متعدد از سوی خواهان، اثری در رفع تصرف و خلع يد ايشان نداشته است. با توجه به مندرجات قانون مدنی و لزوم احترام به مالكيت افراد، با تقديم دادخواست حاضر و مستندات پيوست، بدواً از محضر دادگاه محترم، درخواست صدور دستور موقت وفق مواد 310 و 320 آيين دادرسي مدنی برای جلوگيری از ساخت بنا و جلوگيری از ديواركشی احتمالی و سپس رسيدگی به موضوع و عنداللزوم ارجاع به كارشناس رسمی دادگستری جهت تعيين ميزان دقيق تصرفات خوانده و در نهايت وفق مواد 308 و 311 قانون مدنی صدور حكم به خلع ید از تصرفات غيرقانونی خوانده، پرداخت اجرت المثل ايام تصرفات عدوانی مشاراليه، قلع بنا و مستحدثات در ملک و پرداخت كليه هزينه‌های دادرسی و حق الوكاله وكيل مورد استدعاست.

با تشكر و تجديد احترام - حامد فصيحی

 بیشتر بخوانید: دستور فروش ملک مشاع و نکات مهم آن

دعوای خلع ید در صلاحیت کجاست؟

موضوعات و دعاوی ملکی علی‌القاعده در محل وقوع مال مورد رسیدگی واقع می‌شود. از آنجایی که موضوع دعوای خلع ید، مال غیرمنقول می‌باشد؛ طرح دعوا باید در دادگاه محل وقوع ملک انجام شود. مثلاً اگر خلع ید از ملکی را می‌خواهیم که در نوشهر واقع شده است، دادخواست باید به دادگاه عمومی حقوقی نوشهر تقدیم شود. اگر بحث صلاحیت رعایت نشود، دادگاه دادخواست را برگشت می‌زند تا مرجع صالح رسیدگی نماید.