دعوای تصرف عدوانی چیست؟
وقتی ملک یک نفر به تصرف تمام یا جزئی شخصی دیگر به نحو عدوان درمی‌آید، در عالم حقوق اصطلاحاً می‌گویند دچار تصرف عدوانی شده است. بعد از این موضوع، متصرف سابق میتواند دعوای تصرف عدوانی را در دادگاه حقوقی مطرح کند. اقامه دعوای کیفری تصرف عدوانی نیز امکان‌پذیر است اما شرایط خاصی دارد. قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 158، تصرف عدوانی را اینچنین تعریف کرده است: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.
مهمترین دلیل و مدرک برای شروع دعوای تصرف عدوانی، سابقه تصرف شخص مدعی است. مدعی، حتی اگر سند رسمی ندارد و مالک مال غیرمنقول نیست، میتواند دعوای تصرف عدوانی را مطرح کند.
ارتباط با وکیل یا مشاور حقوقی مِلکی
اثبات سابقه تصرف
در بالا بیان نمودیم که مهمترین رکن و عنصر شروع دعوای تصرف عدوانی، اثبات سابقه تصرف است. البته باید سابقه‌ای را اثبات کرد که به طور کامل مشروع بوده باشد و خودش عدوانی نباشد. مثلاً اگر شخصی مدعی بشود که کسی متصرف عدوانی ملکی است که وی از شخص دیگری به عدوان تصرف کرده است، نتیجه بخش نخواهد بود. متصرف سابق میتواند امین، مستاجر و یا خریدار با سند عادی ملک مورد دعوا باشد. در این حالت میتواند ادعا کند که مورد ظلم واقع شده است.
برای اثبات سابقه تصرف راه‌های زیادی وجود دارد. شخص میتواند به وسیله استشهادیه یا تحقیقات محلی دادگاه یا قبوض پرداختی آب، گاز، برق و .... تصرف سابق خود را اثبات نماید. وقتی که سابقه تصرف اثبات شد، نوبت به خوانده دعوا میباشد که ثابت کند تصرفش عدوانی نیست و از سوی متصرف سابق، مجوز تصرف را داشته است. به طور مثال؛ شخصی مدعی تصرف ملکش توسط دیگری به عدوان میباشد. او طرح دعوا می‌کند و حتی ادعای سابقه تصرف را نیز ثابت می‌کند. طرف مقابلش در دفاع بیان می‌کند که ملک مورد دعوا را از او اجاره کرده است و قرارداد اجاره را نشان می‌دهد. در این حالت، تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود و متصرف سابق اگر ادعای دیگری دارد، باید دعوای متناسب دیگری مطرح کند.
سند رسمی در تصرف عدوانی
از کلمه "تصرف عدوانی" میتوان به خوبی متوجه شد که این دعوا راجع‌به تصرف میباشد. در بالا نیز اشاره کردیم که مهمترین نکات در این دعوا، وجود تصرف سابق و لحوق تصرف به نحو عدوان میباشد. بنابراین داشتن سند رسمی تنها به عنوان اماره مبنی بر تصرف سابق، قابل طرح میباشد و هیچگونه کمک شایان دیگری برای پیروزی در این دعوا نمی‌تواند بکند. مثلاً؛ اگر کسی ملکی را از مالک خانه یا زمین اجاره کند و بعد از مدتی شخص ثالثی آن ملک را تصرف کند، صاحب خانه که سند رسمی دارد، چگونه میتواند تصرف عدوانی را مطرح کند؟ اما شخص مستاجر میتواند دعوای پیش گفته را بدون نیاز به سند رسمی مطرح کند و اتفاقاً پیروز هم شود.
الزام به تحویل مبیع با سند عادی
نمونه دادخواست
باسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ازنا
با سلام و تقدیم احترام
اینجانب حامد فصیحی به وکالت از خانم م.ر و آقای ح.ر دادخواست خویش را به شرح زیر به نظر شما می‌رسانم.
موکلین مالک یک قطعه زمین کشاورزی به مساحت 1400 متر مربع می‌باشند و از سال 1387 زمین مذکور را از پدرشان به ارث برده‌اند. ایشان از همان زمان فوت پدر، بر روی زمین مبادرت به کشاورزی می‌نمودند که استشهادیه و قرارداد مساقات، برای احراز تصرف ایشان، پیوست می‌گردد.
از سال 1401 خوانده محترم با تجاوز در زمین موصوف و بهره برداری غیر مجاز، زمین را از تصرف موکلین خارج نموده‌اند. پیگری‌های موکلین در جهت حل مسالمت آمیز مسئله به جایی نرسید و حتی موجبات بروز دعوا و ضرب و جرح فی‌مابین طرفین گردید.
ریاست محترم، با تدقیق در اسناد پیوستی و احراز تصرف خواهان، تقاضا دارم حکم بر رفع تصرف و خسارت دادرسی و حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان صادر نمایید.
با تشکر - حامد فصیحی
مهلت شکایت تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی اگر به صورت یک دعوای حقوقی مطرح شود، فاقد مهلت است و مرور زمان تاثیری ندارد؛ هر چند ممکن است از امارات مثبته محسوب شود که تصرف به صورت عدوان نبوده است. اما شروع دعوای کیفری تصرف عدوانی مستلزم رعایت مدت مرور زمان شکایت خصوصی است. بر اساس ماده 106 قانون مجازات اسلامی: «در جرائم تعزیری قابل گذشت هرگاه متضرر از جرم در مدت یک سال از تاریخ اطلاع از وقوع جرم، شکایت نکند، حق شکایت کیفری او ساقط می‌شود.»
پس اگر شخصی بخواهد شکایت تصرف عنوانی را مطرح کند باید از زمان وقوع تصرف یا زمان اطلاع، تا یکسال به دادگاه مراجعه کند و شروع دعوا را اعلام کند، وگرنه به دعوای وی، ترتیب اثری نیست.
الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت
تفاوت تصرف عدوانی و خلع ید چیست؟؟
دعوای خلع ید دعوایی است که از طرف مالک ملک اقامه می شود و شرایطی لازم دارد. خواهان یا مالک از دادگاه می خواهد که سلطه نامشروع متصرف را از بین ببرد، لذا ضروری است ابتدا خواهان دعوی، مالکیت خود بر مال موضوع دعوی را به اثبات برساند. اگر خواهان، مالک ملک نباشد دعوای وی رد می شود چون از لحاظ قانون، ذینفع محسوب نمی‌گردد.
دعوای خلع ید شبیه‌ترین و نزدیک‌ترین دعوا به تصرف عدوانی است. دعوای تصرف عدوانی شاید زودتر نتیجه بدهد به همین دلیل اگر شرایط را مهیا می‌دانید، بهتر است این دعوا را مطرح کنید. اگر شرایط برای تصرف عدوانی مناسب نبود، آنگاه دعوای خلع ید، دعوایی مناسب برای خارج کردن متصرفین از مال خود می‌باشید.
آیا علیه مستاجر، میتوان دعوای تصرف عدوانی مطرح کنیم؟
ماده 10 - مستأجر پس از انقضاء مدت اجاره همچنین سرایدار (خادم) (کارگر) و به طور کلی هر امین دیگری که در صورت مطالبه مالک یا مأذون از طرف او یا کسی که حق مطالبه دارد از عین مستأجر یا مال امانی رفع تصرف ننماید، با رعایت بندهای زیر متصرف عدوانی محسوب می‌شود و مطابق مقررات این قانون با او رفتار خواهد شد.
1 - مستأجر در صورتی که اظهارنامه رسمی خلع ید دریافت نماید حداقل یک ماه قبل از انقضاء مدت اجاره ابلاغ شده باشد پس از انقضاء مدت اجاره. والا یک ماه پس از ابلاغ اظهارنامه رسمی.
2 - در مورد سایرین ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه رسمی.
ابلاغ اظهارنامه رسمی فوق به وسیله دادگاه بخش یا شهرستان یا اداره ثبت اسناد یا دفتر اسناد رسمی و یا ژاندارمری محل به عمل می‌آید.
تبصره - در دعوی تخلیه عین مستأجر از طرف موجر در نقاطی که قانون روابط مالک و مستأجر اجرا می‌شود و در دعوی تخلیه در معاملات رهنی و شرطی و یا حق استرداد و نیز در مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف، قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد باشد مقررات این ماده اجرا نخواهد شد.
بنابراین، علیه مستاجر نیز میتوان دعوای تصرف عدوانی مطرح کرد. یکی از مواردی که ارسال اظهارنامه برای شروع به دعوا الزامی دانسته شده است، در درخواست تخلیه ملک از سوی مستاجر است.
لزوم ارسال اظهار نامه در دعوای تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی سه عنصر اساسی می بایست وجود داشته باشد؛
- سبق تصرف خواهان
- عدوانی بودن تصرفات خوانده
- لحوق تصرف خوانده یا جدید بودن تصرفات خوانده نسبت به خواهان
در دعوای تصرف عدوانی مالکیت نسبت ملک مورد تصرف، شرط اقامه ی دعوا نمی‌باشد.همین که شخص در ملکی، به نحو مشروع تصرف داشته باشد، میتواند اقامه ی دعوا نماید.حال این شخص ممکن است مالک اصلی یا ماذون از جانب مالک باشد.در خصوص اینکه ارسال اظهارنامه در دعوای تصرف عدوانی لازم میباشد یا خیر؟ می‌بایست بین اشخاصی که طرح دعوا می نمایند، تفکیک قائل شویم.
ممکن است شخصی ملکی را به صورت امانت در تصرف داشته باشد.مانند مدیر ساختمان نسبت به اتاق مدیریت ساختمان، سرایدار مدرسه نسبت به اتاق سرایداری و... . در این حالت شخصی که مالک یا ماذون از جانب مالک است، باید به موجب اظهارنامه امین را از عدوانی بودن تصرفاتش مستحضر نموده و مهلت ده روزه برای رفع تصرف به ایشان اعطا نماید.بعد از انقضای مهلت ده روزه شخص می تواند دعوای خود را اقامه نموده و رفع تصرف ایشان را از دادگاه بخواهد.
ارسال اظهارنامه در این مورد، جزء مقدمات طرح دعوا بوده، طوری که بدون ارسال اظهارنامه دادگاه دعوای مطروحه را استماع نمی نماید.
پرسش های شما ؛ پاسخ های ما
مستاجر می تواند علیه مالک دعوای تصرف عدوانی مطرح نماید؟
بله،مستاجر میتواند علیه مالک، به استناد اجاره نامه عادی یا رسمی، دعوای تصرف عدوانی مطرح نماید.
صلاحیت طرح دعوای تصرف عدوانی در کدام دادگاه است؟
دعاوی تصرف عدوانی و ممانعت از حق و مزاحمت از حق فط راجع به اموال غیر منقول مطرح میباشد.بنا به همین دلیل، دعاوی سه گانه تصرف از نوع غیر منقول بوده و در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک میباشد.
آیا میتوان علیه ادرات دولتی نیز دعوای تصرف عدوانی مطرح کرد؟
بله، حتی اگر ادارات دولتی ملک شخصی را به نحو عدوان تصرف نموده باشد، میتواند طرح دعوا نماید.
