اخذ دستور فروش ملک مشاع از دادگاه چگونه است؟

اخذ دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع، از جمله دغدغه‌های مالکین ملک مشاعی محسوب می‌شود. اشاعه به هر دلیلی که به وجود آمده باشد؛ چه مزج اختیاری و چه قهری، باعث کاهش اختیار مالک در ملک می‌شود. مالک نمی‌تواند ملک را به تنهایی اجاره بدهد و باید از سایر مالکین نیز اجازه بگیرد. همچنین نمی‌تواند تغییراتی در ملک به تنهایی انجام دهد. در نهایت، در فروش ملک مشاع نیز دردسرهایی نهفته است.

در این مقاله ابتدا با مفهوم ملک مشاع و افراز ملک آشنا می‌شویم و سپس مراحل، مدارک و هزینه‌های اخذ دستور فروش ملک مشاع را بیان می‌کنیم.

 نکات مهم خرید ملک ورثه‌ای

ملک مشاع یعنی چه؟

مال مشاع مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد. یعنی از حیث قانونی، سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر، و ایشان با یکدیگر شریکند. افراز نقطه مقابل اشاعه است و در آن مالک یک نفر است و تمام مال متعلق به اوست. اشاعه یا ارادی است و یا قهری. در حالت اشاعه ارادی، ملک مشاعی با اراده افراد به وجود می‌آید. به طور مثال اگر یک نفر ملکی را خریداری کند و سه دانگ آن را به نام همسر خود بزند، او و همسرش مالکین ملک مشاعی خواهند بود. زن و شوهر مثال ما می‌توانند سهم خود را به دیگری بفروشند اما درباره تصرفات فیزیکی، بحث، کمی دشوار است. هر شریک باید با اجازه باقی شرکاء تصرفات فیزیکی انجام دهد و تفاوت ملک مشاع و مفروز در همین نکته است. ماده 583 قانون مدنی نیز درباره تصرفات حقوقی شرکا بیان داشته است: «هر یک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.»

مالکین مشاعی در جزء جزء ملک شریک هستند و محدوده مشخص و معینی برای هر شریک به صورت جداگانه وجود ندارد. مثلاً در یک آپارتمان که دو نفر شریک هستند، حتی در هر یک از سرامیک‌های کف زمین و حتی پریز برق هم شراکت وجود دارد. در واقع هیچ قسمتی نیست که مختص یکی از شرکا باشد.

نوع دوم اشاعه، مالکیت مشاعی قهری است. واضح‌ترین مثال برای ایجاد مالکیت مشاعی به طور قهری، ارث است. وقتی فردی فوت می‌کند، اموال او تا زمانی که تقسیم نشده است، بین تمام ورثه مشاع است. حتی بعد از تقسیم ارث نیز، ممکن است هر مالی دو یا چند مالک داشته باشد و برای رسیدن به افراز، باید اقدام جدیدی رخ بدهد.

 انتقال سهم الارث به یکی از وراث

یکی از دعاوی مهمی که می‌تواند در املاک مشاعی رخ بدهد، خلع ید است. در این حالت وقتی یکی از شرکا ملک را در تصرف دارد، شریک می‌تواند خلع ید شریک دیگر را بخواهد. دادگاه با احراز مسئله، حکم به خلع ید کسی می‌دهد که مالک ملک است؛ اما چون مالکیت مشاعی است، باید ملک را تخلیه کند. این امر ناشی از آن است که شریک دیگر نیز در جزء جزء ملک مالکیت دارد.

نحوه دفاع خوانده در دعوای تصرف عدوانی

نمونه درخواست عدم افراز از اداره ثبت

باسمه تعالی

رياست محترم اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان ......
با سلام و آرزوی قبولی طاعات و عبادات؛ 
موضوع: درخواست افراز سهم مشاعی پلاک ثبتی ......

با توجه به اینکه اينجانب … وفق سند مالکیت پیوست، مالک 2 دانگ از شش دانگ پلاک ثبتی … فرعی از اصلی .… می‌باشم و با توجه به اینکه متاسفانه سایر شرکا (ورثه) حاضر به تقسیم ملک نیستند و افراز ملک میسر نیست؛ بنابراین ضمن اعلام نام و آدرس مالكين مشاعی به شرح ذيل، تقاضای بذل دستور نسبت به افراز سهم اينجانب مورد استدعاست.
 

با کمال احترام
نام و نام خانوادگی متقاضی افراز
امضاء

تقسیم مال مشاع بین شرکا

برای افراز ملک مشاع باید شرایط ثبتی ملک مورد بررسی قرار بگیرد. در وهله اول و وفق ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع باید عمل کرد. به گفته این ماده: «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.» احراز قابلیت افراز یا غیرقابل تقسیم بودن زمین بر اساس نقشه‌ای انجام می‌شود که قبلاً به تایید شهرداری رسیده باشد اگر ملک قابل افراز شناخته نشود، واحد ثبتی گواهی عدم افراز را به متقاضی می‌دهد تا به دادگاه محل وقوع ملک رجوع کند و دستور فروش ملک مشاع را اخذ نماید. برای این کار نیاز نیست تا همه شرکا به دادگاه مراجعه کنند و کافی است تا یکی از شرکا درخواست بدهد.

 بهترین وکلای ملکی تهران و رباط کریم

اخذ دستور فروش از دادگاه چگونه است؟

دستور فروشی که یک از شرکا می‌خواهد از دادگاه بگیرد باید به طرفیت تمام شرکا باشد و اگر همزمان با تقسیم ترکه باشد، باید تمامی ورثه نیز به عنوان خوانده قید شوند. دادگاه اگر شرایط رعایت شود و مدارک درست ضمیمه شود، دستور فروش را صادر می‌کند. باید توجه کرد که دستور فروش در مواردی که مالکیت با سند عادی باشد، امکان‌پذیر نیست.

دستور فروش ملک مشاع رای محسوب نمی‌شود و بنابراین قابلیت اعتراض ندارد. در زیر یکی از تصمیمات دادگاه تجدیدنظر در رد تجدیدنظرخواهی نسبت به دستور فروش را مشاهده می‌کنیم.

پرونده بیانگر اعتراض آقایان ع. و م. هر دو م. به طرفیت آقای م.الف. از دادنامه شماره ۰۰۴۶۹ - ۲۵/۵/۹۱ شعبه ۱۴۸ دادگاه حقوقی تهران، به موجب آن دستور فروش پلاک ثبتی شماره ۱۰۲۷/۳۵۷۸ بخش هفت تهران صادر شده است. با توجه به اینکه دستور فروش حکم نمی‌باشد تا قابل اعتراض باشد، بنابراین به استناد ماده ۳۳۱ و ۳۳۳ از قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر می‌گردد. رأی صادره قطعی است.

رئیس شعبه ۴۳ دادگاه تجدیدنظراستان تهران - مستشار دادگاه

گرفتن دستور فروش ملک مشاع از دادگاه بدون رعایت تشریفات دادرسی انجام می‌شود و ملک مشاع به مزایده گذاشته می‌شود. البته قبل از مزایده به کارشناسی ارجاع می‌شود تا قیمت پایه مشخص شود. هر کسی که بالاترین پیشنهاد را برای خرید ملک مشاع بدهد، می‌تواند مالک مال شود. اگر در مزایده اول، ملک به فروش نرود، مزایده دوم برگزار می‌شود و اگر در مزایده دوم نیز خریدار یافت نشود، مزایده آنقدر ادامه می‌یابد تا بالاخره مال به فروش برود. البته نظر کارشناس تا 6 ماه معتبر است و اگر مزایده‌ به طول بیانجامد، کارشناسی جدیدی باید انجام شود.

دعوای اخذ دستور فروش ملک مشاع یکی از دعاوی مهم ملکی محسوب می‌شود که نیازمند دخالت وکیل ملکی باتجربه است. نکاتی مهم در این دعوا نهفته است که بهتر است وکیلی که با این دعاوی آشنا می‌باشد وارد عمل شود. این مسئله باعث ریسک کمتر در نتیجه گیری و کاهش مدت زمان دعوا می‌شود. گروه مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین وکیل الوکلا با حضور افراد با دانش و با تجربه کافی در دعاوی ملک مانند خلع ید، رفع تصرف عدوانی، اثبات مالکیت، می‌تواند به پیشبرد دعوای شما کمک کند.