پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله ملک و راه های مختلف فسخ قرارداد

پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله و راه های محتلف فسخ موضوعی است که قانون مدنی طرفین را در تنظیم قرار دادها و انجام مذاکرات محدود ننموده. تا زمانی که یک قرارداد با قوانین امری در تعارض نباشد نافذ خواهد بود. مواردی وجود دارد که طرفین قرارداد در متن قرارداد ذکر نکرده و حتی حین توافق نیز از آن سخنی به میان نیاورده اند.با این حال نیز در موارد استثنایی میتوان با استناد به آن از ضمانت قراردادی رهایی یافت که این موارد جهت حمایت از زیاندیده میباشد. و قاعده ی انصاف بر قراردادها تحمیل مینماید.

ضرر و زیان فسخ قرارداد چقدر است؟

وقتی دو طرف توافق می کنند که قراردادی را منعقد کنند، هر طرف در تلاش برای به دست آوردن امتیازات بیشتر است. این خواسته طرفین قرارداد، وقتی که موضوع قرارداد ملک باشد، نمود بیشتری پیدا می کند. فروشنده می خواهد ملک خود را به بالاترین قیمت ممکن بفروشد و خریدار نیز در تلاش برای خریدی ارزان تر از قیمت معمول است. برای اینکه بتوانند به هدف خود برسند باید نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک را بدانند. هر کسی می خواهد ملکی را مورد معامله قرار دهد، چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، بهتر است قبل از معامله، با متخصصین و مشاورین تخصصی قرارداد، مشورت نماید. مشاوره در زمینه قرارداد برای شناسایی حقوق قرارداد و اصول آن، به قدری مهم است که گاهی عدم توجه به آن، نتایج زیانباری خواهد داشت. این نکته وقتی اهمیت بیشتری پیدا می کند که بدانید، هر معامله به تبع اسناد و اشخاص قرارداد، دارای چالش های گوناگون است که راهکارهای جدید را می طلبد. در اقتصاد امروز، تورم وحشتناک و افزایش بی وقفه و ناگهانی قیمت ها در تمام ابعاد اقتصادی باعث می شود که افراد خیلی محتاط عمل کنند و مخصوصاً در زمینه خرید و فروش املاک، خریداران و فروشندگان در تلاش هستند تا معاملات خود را اصطلاحاً "سر به سر" انجام دهند. یعنی در یک لحظه، فروش ملک خود و خرید ملک جدید را انجام دهند تا متضرر نشوند.

یکی از مواد مهمی که در قراردادها گنجانده می شود و برای خریدار و فروشنده الزام آور می باشد، بحث ضرر و زیان فسخ معامله ملک می باشد. مبالغی که در قرارداد گنجانده می شود تا هم باعث التزام قراردادی شود و هم در صورت فسخ یکی از طرفین، بابت ضرر و زیان وارده به شخص مقابل، پرداخت گردد. در این مقاله ، ضرر و زیان فسخ معامله ملک، فسخ از طرف خریدار و فروشنده و مقدار خسارت فسخ قرارداد را بیان می نماییم.

الزام به تنظیم سند رسمی

قانون فسخ معامله تا 24 ساعت

برای از میان برداشتن معامله و بر هم زدن قرارداد منعقد شده، در قانون مدنی اختیاراتی بیان شده است که در اصطلاح حقوقی، خیار نامیده می شوند. کسی که قصد از بین بردن قرارداد را دارد، باید به استناد یکی از خیارات قانونی مندرج در ماده 396 قانون مدنی، اعمال فسخ را انجام دهد. در غیر اینصورت نمی توان قرارداد را فسخ کرد.

در بین مردم اینگونه تصور می شود که قانونی تحت عنوان قانون فسخ معامله تا 24 ساعت وجود دارد. اما باید توجه داشت که این قانون و اصطلاح از جایی دیگر نشات می گیرد و پیشینه دیگری دارد. در قوانین حقوقی، چنین قانونی وجود ندارد که شخص معامله کننده تا 24 ساعت حق فسخ داشته باشد. البته اگر چنین شرطی در قرارداد گنجانده شود، معتبر است. اما اگر تصور شود که بدون درج چنین شرطی، افراد می توانند معامله را بدون جهت فسخ کنند، اشتباه است.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک چقدر است؟

خسارت فسخ قرارداد در حالت های مختلف قابل بررسی است. شایع ترین راه تعیین خسارت فسخ قرارداد این است که طرفین معامله بر روی یک مبلغ به عنوان وجه التزام توافق کنند. معامله ملک معمولاً در دفاتر املاک ( بنگاه ) واقع می گردند و بر روی برگه های چاپی از قبل عرضه شده توسط صنف مشاورین املاک ، نوشته می شود. در یکی از بندهای پایانی این برگه ها درباره میزان خسارت قراردادی تعیین تکلیف شده است و طرفین فقط بر سر مبلغ آن توافق می کنند. در آن بند نوشته شده است که اگر خریدار به تعهدات خود عمل نکند باید به ازای هر روز مبلغ مورد توافق را پرداخت نماید ؛ مثلاً روزی یک میلیون تومان. همچنین اگر فروشنده نیز از تعهدات خود سرپیچی کند ، باید مبلغ مذکور را به ازای هر روز پرداخت کند.

راه دیگر تعیین خسارت فسخ قرارداد ، اثبات ورود ضرر و زیان فسخ معامله ملک توسط متضرر می باشد. به این نحو که فرد متضرر از فسخ معامله ملک ، در دادگاه و با ارائه دلیل ، ثابت می نماید که فسخ ملک باعث ورود ضرر و زیان به وی شده است و بنابراین شخصی که قرارداد را فسخ کرده است باید مبلغ معین شده توسط دادگاه را بپردازد یا ثابت نماید که ضرر و زیان وارد نشده است.

مورد دیگر در تعیین و اخذ ضرر و زیان فسخ معامله ملک ، مبالغ وعده داده شده میان افراد است. مثلاً خریدار باید در تاریخ معینی مبلغ 500 میلیون تومان پرداخت کند. اگر در تاریخ مشخص شده پرداخت را انجام ندهد و فروشنده به دادگاه مراجعه کند ، می تواند خسارت تاخیر تادیه را درخواست نماید که ناشی از عدم انجام تعهد قراردادی خریدار است. این امر زمانی که خریدار ، چک یا سفته برای پرداخت آینده خود ارائه می دهد ، در دادگاه ها بسیار مطرح می گردد.

فسخ معامله ملک از طرف فروشنده چگونه است؟

فروشندگان معمولاً در تلاش هستند که با فروش مال خود، مال جدید و بهتری را جایگزین آن کنند و به همین خاطر در تلاش هستند، کمترین ریسک را انجام دهند تا دچار ضرر و زیان نشوند. آنچه که زیاد در قراردادها رخ می دهد و مخصوصاً در معامله ملک بسیار مشهود است، پشیمانی فروشنده از معامله و فسخ قرارداد است. علت عمده این مسئله، سرزنش شدن توسط اطرافیان و یا افزایش یکباره قیمت می باشد. فروشنده بعد از امضای قرارداد به تصور فروش ملک به قیمت ارزان و مغبون شدن و یا افزایش قیمت ملکی که قصد خرید آن را داشته است، در تلاش برای انحلال قرارداد می باشد. به همین منظور، فروشنده با عهده دار شدن مبلغ ضرر و زیان فسخ معامله ملک که مبلغ کمی برای یک یا دو روز می باشد، معامله ملک را با اختیارات قراردادی فسخ می نماید.

باید توجه داشت که فروشنده در هر زمان نمی تواند معامله ملک را فسخ نماید و باید دلیل قانونی یا قراردادی داشته باشد. مثلاً در قرارداد نوشته شده باشد که تا 24 ساعت هر یک از طرفین می تواند قرارداد را با دادن مبلغ ضرر و زیان، فسخ نماید. قانون نیز در بحث بیع،   خیار مجلس و حیوان و تاخیر ثمن را برای بیع بیان داشته است که می تواند موجبات فسخ قرارداد را فراهم نماید.

آگاهی خود را افزایش دهید: الزام به تحویل مبیع با سند عادی

فسخ معامله از طرف خریدار چگونه است؟

همان طور که فسخ معامله ملک از سوی فروشنده با دلایل مختلف امکان پذیر است، خریداران نیز برای فسخ معامله دلایلی را دارند. با دقت در معاملات واقع شده و فسخ های صورت گرفته می توان به برخی واکنش از سوی خریداران اشاره کرد.

• خریدار بر خلاف فروشنده متوجه می شود که ملک را گران خریده است.
• خریدار متوجه شود که فروشنده آمادگی لازم برای تحویل ملک را ندارد و دچار ترس می شود که مبادا سرمایه اش از بین برود.
• فروشنده نتواند اسناد مالکیتی را در دسترس خریدار قرار دهد و وی مردد شود.
• خریدار با مشکل مالی مواجه شود و شاید نتواند در مواعد تعیین شده، مبالغ توافق شده را تادیه کند.

خریدار نیز مانند فروشنده، نمی تواند به دلخواه خود معامله ملک را فسخ کند و باید از خیارات قانونی استفاده کند یا اختیار فسخ معامله در قرارداد به وی اعطاء شده باشد.

مباحث قراردادی و نکات نهفته در آن و همچنین دعاوی مرتبط با قراردادهای عادی و رسمی موضوعی بسیار پیچیده است و کلمات، تاثیرگذاری زیادی دارد. بنابراین بهترین راه برای کم کردن ریسک خطر معاملات و فرار از پیچیدگی قراردادی، اخذ مشاوره حقوقی از وکلای باتجربه است.

فسخ معامله ملک به دلیل عدم پرداخت مابقی ثمن معامله ممکن است؟

عدم پرداخت ثمن در موعد مورد توافق، به خودی خود باعث فسخ معامله ملک نخواهد بود و باید یک سری شرایط در کنار هم قرار بگیرد تا فسخ معامله ملک قانونی باشد.

در ماده 402 قانون مدنی بیان شده: «هرگاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود».

موضوع مهم اینکه برای تحقق خیار تاخیر ثمن، نه تمام مبیع و نه تمام ثمن تسلیم نشده باشد!!! در صورتی که قسمتی از مبیع یا ثمن تسلیم شده باشد، خیار تاخیر ثمن از بین نخواهد رفت.

• از تاریخ تشکیل معامله سه روز بگذرد؛ یعنی خیار تاخیر ثمن پس از انقضاء سه روز به وجود می آید و نه پیش از آن.
• خیار تاخیر ثمن مخصوص بایع است و نه مشتری. یعنی زمانی که در تادیه ثمن، تاخیر واقع می شود، بایع می تواند معامله را فسخ کند اما اگر تاخیر در تادیه مبیع بود، چنین حقی برای مشتری نخواهد بود.
• در صورتی که مشتری، برای ثمن ضامن بدهد یا بایع حواله دهد که خریدار ثمن را به شخص ثالثی بپردازد و خریدار حواله را قبول کند، ثمن معامله پرداخت شده محسوب می گردد و بایع دیگر خیار نخواهد داشت زیرا دادن ضامن یا قبول حواله، در حکم پرداخت ثمن محسوب است.

  پرسشهای شما ؛ پاسخهای ما

آیا در همه ی قرار داد ها میتوان حق فسخ در نظر گرفت؟

خیر،در نکاح دائم محدودیتهایی جهت فسخ وجود دارد و وجود شرط فسخ در آن به صورت معمول نیست.

آیا حق فسخ فوری است یا میتوان با تاخیر اعمال نمود؟

همه ی حق فسخ های موجود باید در یک فوریت متعارف اعمال شوند که بسته به نوع آنها،فوریتها متغیر است.