خانه قولنامه ای و شرایط ثبتی
خانه و زمین همیشه از قدیم یکی از سرمایه های مهم محسوب می شده است. افرادی که ثرومند بودند، همیشه ملک و املاک خود را با دیگری مقایسه می کردند. اهمیت ملک هر روزه در حال افزایش است؛ چرا که با رشد جمعیت زمین در ارتباط است. تولید مثل، در بین انسان ها وجود دارد و هر روز جمعیت بیشتر می شود؛ جمعیتی که نیاز به مسکن دارند. اما زمین بدون تغییر باقی مانده و رشد ندارد. برای همین، تقاضا افزایش روزانه دارد و عرضه، بدون تغییر می باشد.
برای خرید املاک باید وسواس زیادی به خرج داد؛ چرا که بخش قابل توجهی از سرمایه را درگیر خواهد کرد. اگر در تنظیم قرارداد خرید خانه و زمین دقت صورت نگیرد، ممکن است اثرات جبران ناپذیری به بار بیاورد. در روزگار حاضر کشور ما که تورم فزاینده باعث افت لحظه ای پول ملی می شود، اگر پول خود را برای تبدیل به ملک هزینه کنیم و با شکست مواجه شویم، بازگشت سرمایه امری دشوار خواهد بود.
قانون ثبت ایران سعی کرده است تا بخش عظیمی از املاک را به ثبت برساند و از تضرر اشخاص جلوگیری کند. برای خرید خانه ای که در اداره ثبت و در ستون املاک ثبت شده است، زحمت و ریسک بالایی وجود ندارد. با استعلام از اداره ثبت، مشخص می شود که سند به نام چه کسی است و آیا فروشنده، حق فروش ملک را دارد یا نه.
مسئله زمانی دشوار می شود که خانه قولنامه ای مورد معامله باشد. خانه ای که در اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت نشده است و مالکی برای آن به صورت رسمی شناخته نشده است. استعلام از اداره ثبت ناممکن و خرید اینگونه املاک دارای دردسر و مشقت فراوان است و توصیه اکید این است که تا حد ممکن، از خرید اینگونه املاک دوری شود.
یکی از تفاوت های خرید خانه با سند رسمی و خانه قولنامه ای این است که، با استعلام ساده سند در سامانه ثبت من، مالکیت شخص صاحب سند و اصالت سند مشخص می شود. این استعلام زمان بر نیست و در چند دقیقه انجام می شود و می توانید با خیالی راحت خرید را انجام دهید.
خانه قولنامه ای به واسطه نداشتن سند رسمی، ارزان تر از خانه با سند رسمی می باشد و همین ارزان بودن، ممکن است وسوسه انگیز باشد. این نوع خانه ها به دلایل مختلف دارای سند رسمی نیستند. ممکن است متصرف خانه اقدام به درخواست سند خانه نکرده باشد یا خانه وقفی باشد یا عرصه ملک برای کس دیگری باشد.
تفاوت ملک قولنامه ای و سند دار
خانه قولنامه ای دارای سند تک برگ یا دفترچه ای نیست و برای درخواست سند، باید پروسه قانون ثبت طی شود. خرید و فروش این املاک با مبایعه نامه انجام می شود و برای نقل و انتقال، نیاز به مراجعه به دفترخانه نیست، چون فاقد سند هستند. برای اطمینان در خرید خانه قولنامه ای، باید تمام ایادی و قولنامه های قبلی بررسی و مشاهده شود نمی توان از اداره ثبت استعلام گرفت.
خانه دارای سند رسمی، سند تک برگ یا دفترچه ای دارد و قابل استعلام از اداره ثبت می باشد. خرید و فروش با یک مبایعه نامه و تنظیم سند در دفترخانه انجام می شود. تمام استعلامات لازم، از اداره ثبت قابل دریافت است.
یکی از نکات مشترک خرید خانه قولنامه ای و سنددار این است که برای هر دو می توان مبایعه نامه کدرهگیری دار تنظیم نمود. این نوع مبایعه نامه ها بعد از تنظیم قرارداد عادی، توسط مشاورین املاک، در سامانه املاک و مستغلات ثبت می شوند.
مهترین نکته در خرید خانه قولنامه ای چیست؟
تا به اینجا متوجه شدیم که راه بسیار مطمئنی برای استعلام خانه قولنامه ای وجود ندارد و خرید اینگونه املاک ریسک بالایی دارد. اما با رعایت برخی نکات، شاید بتوان از ریسک خرید خانه کم کرد.
- اینگونه خانه ها معمولاً قدیمی هستند و شاید نقل و انتقال کمی داشته باشند؛ بنابراین از مشاورین املاک قدیمی، پرس و جو کنید. پرس و جو از همسایگان همجوار و ساکنین قدیمی هم راه خوبی است.
- قولنامه های قبلی را از فروشنده بخواهید. حتی اگر امکان پذیر بود، با متصرفین قبلی ملک دیدار کنید.
- در تنظیم قرارداد خانه قولنامه ای، از یک مشاور امور قراردادها راهنمایی بگیرید تا متضرر نشوید.
- حتماً در قرارداد، از دو شاهد استفاده کنید و مبایعه نامه کدرهگیری دار بگیرید.
- استعلام از شهرداری جهت اطلاع از میزان بدهی های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک، حتماً گرفته شود. که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می یابد.
در آخر، گروه حقوقی وکیل الوکلا پیشنهاد می کند، اگر قصد خرید خانه یا زمین بدون سند و اصطلاحاً قولنامه ای را دارید، حتماً با یک متخصص املاک و یک مشاور امور قراردادها ملاقات داشته و از آنها مشورت بگیرید. املاک قولنامه ای قیمت کمتری نسبتبه املاک سنددار دارند و گاهاً این تفاوت قیمت چشمگیر است. از لحاظ اقتصادی می تواند پیشرفت قابل توجهی به اوضاع اقتصادی بدهد. به طور مثال اگر با دو میلیارد تومان در مرکز تهران می توانید خانه سنددار بخرید، شاید با همین مبلغ بتوانید خانه قولنامه ای در شمال شهر بخرید.
دانستنیهای بیشتر ملکی:
سند معارض چیست و نحوه رسیدگی به چه شکل است؟
صفر تا صد قرارداد خرید و فروش ملک
پرسش های شما ؛ پاسخ های ما
آیا خانه قولنامه ای را بدون استعلام بخریم؟
خانه قولنامه ای دارای صاحب می باشد ولی در دفتر املاک اداره ثبت، صاحب آن مشخص نگردیده است و قابل استعلام نیست.
اگر برای قرارداد خانه قولنامه ای، قرارداد کدرهگیری دار بگیریم، ممکن است به مشکل نخوریم؟
قرارداد کدرهگیری دار ارتباطی به سنددار بودن یا قولنامه ای بودن خانه ندارد.
استعلام خانه قولنامه ای از اداره ثبت یا شهرداری چه شرایطی دارد؟
تنها استعلامی که اداره ثبت می تواند برای خانه قولنامه ای بدهد ، نام صاحب سند مادر می باشد.
