اعلام بطلان معامله در دادگاه چگونه است؟

اعلام بطلان معامله از طرف کسانی که در قرارداد ذینفع هستند، یک از دعاوی مهم محسوب می‌شود. اگر قراردادی بین دو نفر منعقد شود و به دلایلی، آن معامله باطل اعلام شود، باعث خواهد شد تا عوضین برگردد و مالکیت جدید منتفی شود. بطان معامله ممکن است از سوی طرفین قرارداد یا وراث وی ثابت شود. البته باید در نظر داشت که هر معامله‌ای به سادگی قابل ابطال نیست و باید به تمامی نکات یک قرارداد توجه شود چون اصل بر صحت معاملات است و هر کسی خلاف آن را ادعا کند، باید ثابت کند. دلایلی که در قانون برای صحت یک معامله

اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن

همانطور که انعقاد یک قرارداد دارای آثار متعدد ایت، تایید بطلان همان قرارداد هم دارای آثاری می‌باشد. قرارداد باعث می‌شود که خریدار، مالک مبیع شود و فروشنده به ثمن دست پیدا کند و هر دو طرف نیز ممکن است که در مبیع و ثمن تغییراتی ایجاد کنند. این امر طبیعی است؛ زیرا بعد از انعقاد قرارداد، آنها به مالکیت می‌رسند و از آثار مالکیت، اعمال حقوق مالکانه در اموال است.

اگر مبیع و ثمن در ید بایع و فروشنده باشد، تایید بطلان قرارداد باعث خواهد شد تا مبیع به فروشنده و ثمن به مشتری برگردد. اما همیشه به همین راحتی نیست!!! اگر مبیع مجدد به فروش رفته باشد و یا از ثمن معامله چیزی باقی نمانده باشد، وضعیت ثمن و مبیع چگونه است؟

در اینجا مسئله مهم این است که تا جایی که ممکن باشد باید اطراف عقد به وضع قبل از قرارداد برسند. یعنی مال فروخته شده به فروشنده برگردد و ثمن پرداختی به مشتری برسد. اما اگر هر کدام از مبیع یا ثمن تلف شده باشد یا در حکم تلف باشد، مثل یا قیمت آن باید مسترد شود.

 شرایط انحلال عقد هبه

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله توسط گروه وکیل الوکلا

باسمه تعالی

رياست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان زرنديه

با سلام و آرزوي سلامتی؛

اينجانب حامد فصيحی وفق اختيارات حاصله در وكالتنامه پيوستی ​، دادخواست خويش را به شرح آتی به نظر جنابتان می رسانم.

موكل بنده و خوانده محترم، حسب گواهي حصر وراثت پيوستی، به عنوان وراث مرحوم ج.س شناخته می‌شوند. خوانده در زمان حيات روانشاد، قراردادی را با ايشان منعقد می‌نمايد و طی آن املاك مرحوم را مورد خريد قرار می‌دهد. با توجه و تدقيق در قولنامه و ادبيات آن و واكنش مرحوم ج.س، نكاتی به ذهن متبادر می‌گردد كه ذكر آن به شرح آتی، موضع خواسته تقديمی را تقويت می‌نمايد.

1- در قولنامه موصوف می‌خوانيم: « ملك مورد نظر در حضور طرفين و شاهدين و در كمال صحت و سلامت طرفين معامله و ... » ، شهودی زير آن را امضاء نموده‌اند كه بنا بر اقرار آقای ع.د.چ (احدی از امضاكنندگان)، در لحظه قرارداد حاضر نبوده است و بعد از عقد قرارداد و در محل شورای روستا، قرارداد را امضا و مهر نموده است. همچنين در زير قرارداد، امضايی مندرج شده است كه انتساب آن به هيچ شخصی، معين نيست و تاريخ زير امضا نيز برای دو ماه بعد از تاريخ قولنامه است؛ با اين توضيح كه تاريخ قولنامه 1396/05/03 می‌باشد اما امضای مذكور براي 1396/07/03 می‌باشد.

2- ثمن معامله به هیچ وجه معین نبوده و کاملاً مجهول می‌باشد و پرس و جوها جهت فهمیدن میزان ثمن نیز بی نتیجه بوده است.

3- مرحوم نسبت به قرارداد و شخص خوانده شكايت كيفری مطرح نموده و فرزند خويش را به كلاهبرداری و جعل و استفاده از سند مجعول متهم نموده است و ادعا نموده كه خوانده از بی سوادی وی سوء استفاده نموده است و بعدها متوجه گشته است كه با امضا و اثر انگشت زير قرارداد، در واقع اموال خود را به خوانده منتقل نموده است.

رياست محترم، معمول است كه پدران و مادران در زمانی كه احساس می‌كنند پايان عمرشان نزديك است، مال و اموال خويش را به فرزندان خود انتقال دهند و سعی در ايجاد مساوات ميان فرزندان دارند. اما آيا بعد از انتقال اموال، از فرزند خويش شكايت می‌كنند و وی را متهم به كلاهبرداری می‌كنند؟

در انتها و با توجه به آنچه عنوان گشت، تقاضای احراز واقع و صدور حكم به شرح ستون خواسته (اعلام بطلان معامله) را دارم.

نمونه رای تایید بطلان معامله

رأی دادگاه

در خصوص تجديدنظرخواهی آقای حامد فصيحی به وکالت از آقای ق.س فرزند ج.ع به طرفيت آقای ق.س فرزند ج.ع با وکالت آقای ک.گ.ا نسبت به دادنامه شماره 140126390004025120 1401/11/30. مندرج در پرونده کلاسه 0100864 شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرستان زرنديه که به موجب آن در مورد دعوی خواهان بدوی (تجديدنظرخواه) به طرفيت خوانده به خواسته اعلام بطلان معامله قرارداد عادی پيوست. با استدلال مندرج در دادنامه معترض عنه بدين نحو که دادگاه با ملاحظه دادخواست تقديمی و اخذ اظهارات طرفين و مطالبه و مطالعه پرونده کيفری به شماره کلاسه 970949 شعبه دوم بازپرسی شهرستان زرنديه. که اوراقی مفيد از آن پيوست پرونده می‌باشد. در نهايت نظر به اينکه 1.جهت و علت اصلی خواسته در دادخواست مشخص نمی‌باشد ولی وکيل خواهان علت و جهت ابطال قرارداد را يکی عدم ذکر ثمن در قرارداد و عدم هوش و حواس درست فروشنده مطرح نمود. بنابراين اينکه وکيل خواهان عدم هوش و حواس فروشنده را جهت بطلان معرفی می‌نمايد به عبارتی عدم اهليت فروشنده را دليل قرار داده ست و اين موضوع کاملاً متفاوت از جائی است که معامله صوری واقع می‌گردد و ثمن ذکر نمی شود. و از طرفی عدم ذکر در قرارداد نمی‌تواند به تنهايی دليل بطلان معامله قرار گيرد. 2. حسب رأی کيفری صادره از شعبه دوم بازپرسی که در دادگاه شعبه 101 کيفری 2 شهرستان زرنديه قطعی شده است، ادعای فروشنده دال بر کلاهبرداری و جعل مردود اعلام شده است. فلذا ادعای مجدد وراث فروشنده (خواهان در اين پرونده) مبنی بر عدم هوش و حواس پدرش برای انجام معامله به نوعی همان ادعای کلاهبرداری و سوء استفاده از بيماری يا بی سوادی فروشنده می باشد که يک مرتبه در محاکم کيفری به اين موضوع رسيدگی شده است. و خود فروشنده (مورث خواهان) طرح دعوا نموده است و در شکوائيه به صراحت اعلام نموده است از بی سوادی او سوء استفاده شده است، ولی در نهايت منجر به صدور قرار منع تعقيب شده است. فلذا طرح مجدد دعوا به همان جهات در دادگاه حقوقی موجه به نظر نمی‌رسد و مطابق ماده 18 قانون آئين دادرسی کيفری رأی قطعی دادگاه کيفری برای محاکم حقوقی لازم الاتباع است. در مجموع دعوی خواهان مردود اعلام و مستنداً به ماده پيش گفته و مواد 10، 219، 220، 223 قانون مدنی حکم به بطلان دعوی خواهان صادر شده است. علی ایحال هيأت دادگاه با بررسی اوراق و محتويات پرونده و ملاحظه لوايح تقديمی طرفين و تشکيل جلسه دادرسی با مداقه در قرارداد موضوع خواسته به تاريخ 96/05/03 تنظيمی فيمابين تجديدنظرخوانده و مورث ايشان مرحوم ج.س که به موجب آن مقدار 200 مترمربع زمين مسکونی واقع در روستای ... با حدود اربعه مشخص معامله شده است. لکن در قرارداد موصوف هيچ گونه ثمنی مشخص نشده است. عليرغم اينکه در متن قرارداد اعلام شده مبلغ کل معامله بين خريدار و فروشنده تسويه حساب مورث طرفين دعوی در اظهارات خود در مرجع انتظامی اعلام داشته فرزندش ق. از بی سوادی وی سوء استفاده نموده و قولنامه تنظيم کرده و وی را فروشنده و خودش را خريدار نوشته و از وی اثر انگشت و امضاء گرفته و از شورا و دهياری قبلی هم به دروغ مهر و امضاء گرفته است.رابعاً در مانحن فيه تجديدنظرخوانده هيچ گونه دليل موجه و مدرک مستدلی ارائه ننموده که طرفين قرارداد موضوع خواسته در خصوص ثمن توافق نموده‌‌اند. در حالی که وفق ماده 338 قانون مدنی بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلوم. دلالت بر تنظيم قرارداد در قالب بيع و نه صلح دارد و وفق مقررات ماده 339 قانون مدنی پس از توافق بايع و مشتری در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع می‌شود.بنابراين نظر به اينکه در مانحن فيه اساساً ثمن در قرارداد موضوع دعوی معين نشده و همچنين هيچ گونه دليلی مبنی بر توافق طرفين بر ميزان ثمن نيز وجود ندارد و اظهارات تجديدنظرخوانده نيز در اين خصوص مؤيد عدم مشخص بودن ثمن دارد لذا تحقق عقد بيع محل ترديد جدی بوده و احراز نمی گردد.بنابراين با لحاظ مراتب فوق ،دادنامه معترض عنه مقتضی نقض تشخيص و مستنداً به مواد 2، 358، 348، قانون آئين دادرسی مدنی و مواد 190، 191، 193، 214، 223، 338، 339، 365، 1257، 1258قانون مدنی ضمن نقض دادنامه تجديدنظرخواسته، حکم به اعلام بطلان معامله موضوع قرارداد عادی مورخ 96/05/03 )موضوع 200 مترمربع زمين مسکونی واقع در حدوده روستای ....( صادر و اعلام می‌دارد.

 نکات قرارداد خرید و فروش ملک

لایحه دفاعیه اعلام بطلان معامله

کسی که بطلان قرارداد به ضرر او هست، باید در دادگاه برای ادعای طرف مقابل، دلایل قانع کننده‌ای داشته باشد. البته همانطور که در ابتدا بیان شد، کسی که مدعی بطلان است باید ابتدا ادعای خود را با دلایل مناسب بیان نماید و اگر مقبول شد، طرف مقابل دفاع کند.

بطلان معامله معمولاً به دلیل وجود ابهاماتی در قرارداد است که به ریشه عقد ضربه می‌زند؛ مانند صغر، جهل به عوضین و جهت معامله. به همین دلیل، شخص باید تلاش کند تا از این ابهامات پرده بردارد و شفافیت قرارداد را ثابت کند؛ حتی به طور ضمنی.

برای مثال؛ یک ملکی فروخته می‌شود و در متن قرارداد، خریدار و فروشنده و مورد معامله و زمان تحویل و ..... نوشته می‌شود و کاملاً شفاف است؛ اما ثمن معامله ذکر نمی‌شود. در این حالت، طرف قرارداد یا ورثه وی به این مورد اشاره می‌کند که چون ثمن معامله ذکر نشده است، بنابراین قرارداد مذکور به جهت جهل به ثمن، باطل است. اما طرف مقابل نیز می‌تواند با ارائه دلایل مناسب در دادگاه یا ارسال لایحه به دادگاه، ابهامات ثمن را برطرف کند. مثلاً بیان کند که ثمن به طور شفاهی تعیین شده و برای این مسئله هم دلیل مناسب بیاورد.

 بیشتر بخوانید: مهمترین نکات برای انحلال عقد هبه

در یکی از پرونده‌های گروه حقوقی وکیل الوکلا، طرف مقابل مقام دفاع در برابر دعوای اعلام بطلان معامله، معامله رخ داده را صلح یا هبه دانستند. این مسئله از سوی قاضی دادگاه تجدیدنظر به شدت رد شد، چون نویسنده قرارداد فرد باسوادی بود و توان تشخیص هبه و صلح و مبایعه نامه را داشت. همچنین تجدیدنظرخوانده علام داشت که ملک را در مقابل اعمال خوبی که در حق پدر داشته، دریافت کرده است و همین امر معوض بودن قرارداد را نشان می‌داد. اگر دفاعیات در لحظه وکیل با تجربه ملکی گروه مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین وکیل الوکلا نبود؛ شاید رای دیگری داده می‌شد. دعاوی ملکی حساسیت بالایی دارند؛ چرا که باعث از بین رفتن یا به دست آوردن مال غیرمنقول می‌شوند که این سالها در کشور ما هر لحظه قیمت بیشتری دارند.