اثبات مالکیت و راههای قانونی اثبات مالکیت ملک

اثبات مالکیت اموال

وقتی حرف از مالکیت به میان می‌آید، منظور از آن رابطه بین یک شخص و یک مال ( منقول یا غیرمنقول ) می‌باشد. این رابطه بین شخص و شیء اثرات حقوقی و قانونی زیادی دارد و در روابط بین انسانها نیز تاثیر می‌گذارد. رابطه مالکیت باعث می‌شود تا مالک بتواند در مایملک خود تغییراتی بدهد یا از آن استفاده کند و یا حتی آن را از بین ببرد بدون اینکه بخواهد به مرجعی پاسخگو باشد. در این باره ماده 30 قانون مدنی بیان می‌دارد: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد؛ مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.

حتی تمام ثمرات و نتایجی که یک مال می‌تواند به همراه داشته باشد نیز برای مالک مال است.

ماده 33 قانون مدنی: «نما و محصولی که از زمین حاصل می‌شود مال مالک زمین است چه به خودی خود روئیده باشد یا به واسطه عملیات مالک مگر اینکه‌ نما یا حاصل از اصله یا حبه غیر حاصل شده باشد که در این صورت درخت و محصول مال صاحب اصله یا حبه خواهد بود اگر چه بدون رضای صاحب زمین کاشته شده باشد.»

مالکیت افراد بر اموال باید مشخص باشد و نمی‌توان هر کسی را ملک مال دانست مگر اینکه دلیل محکمی داشته باشد. در ادامه مقاله راههایی برای اثبات مالکیت بیان خواهد شد.

 نکات کاربردی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

راههای اثبات مالکیت اموال

برای اثبات مالکیت بر اموال در ابتدا باید به ماهیت مال مورد نظر نگاه کنیم؛ زیرا راه‌های اثبات مالکیت برای هر مال قابل استفاده نیست. اموال بر دو قسم منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شوند. اموال منقول به زبان ساده، اموالی هستند که قابل جابجا شدن هستند و اموال غیرمنقول برعکس، قابل جابجایی نیستند.

اماره تصرف: قانون مدنی بر مبنای ماده 35 هر کسی را که مالی در تصرف و ید خویش دارد را مالک می‌داند؛ البته به عنوان اماره! ماده 35: تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.

یعنی اگر شخصی سوار بر خودرویی باشد، اماره تصرف وی را مالک می‌شناسد. همچنین اگر در کسی ملکی سکونت داشته باشد، اماره تصرف رای بر مالکیت وی دارد.

اماذه تصرف تا زمانی قدرت دارد که دلیلی بر خلاف آن نباشد.

 باید بدانید: نحوه اخذ دستور فروش ملک مشاع از دادگاه

سند: محکم‌ترین دلیل برای اثبات مالکیت اشخاص، سند می‌باشد. سند به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می‌شود و هر کدام از آنها اثر خود را دارد. سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. 

سند بر دو نوع است: رسمی و عادی. اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است.

با تشریفاتی که برای سند رسمی وجود دارد، طبیعی است که سند عادی تاب مقاومت در برابر سند رسمی را ندارد. یعنی اگر دو نفر ادعا کنند که مالک یک آپارتمان هستند و یکی دارای سند رسمی باشد و دیگری سند عادی ارائه دهد، شخص دارای سند رسمی مالک محسوب می‌شود.

شهادت شهود: برخی مکان‌ها املاک یا اموال منقول دارای سند رسمی و حتی عادی نمی‌باشند. در این حالت باید متوسل به شهادت شهود شد. دو نفر شاهد عاقل و بالغ که شهادت دهند که شخص مدعی، واقعاً مالک مال می‌باشد.

 دعوای خلع ید و مهمترین نکات آن

اقرار: اگر دو نفر در مورد مالکیت مالی با یکدیگر نزاع داشته باشند و یکی از طرفین اقرار به مالکیت قبلی طرف دیگر داشته باشد، لاجرم باید دلیل قوی‌تری بیاورد که مالکیت را از مالک قبلی به خود انتقال داده است.

آیا راه‌های اثبات مالکیت محدودند؟ خیر. به هر طریق که بتوان اثبات کرد، صحیح است.

آرای متفاوت قضایی اثبات مالکیت

در مورد دعوای اثبات مالکیت املاک، نظرات موافق و مخالف وجود دارد. عده‌ای این دعوا را از اساس بی فایده و مخالف مفاد سند رسمی و ماده 22 قانون ثبت می‌دانند. مثلاً یک قاضی اثبات مالکیت را فی نفسه دعوی ندانسته و به دلیل مغایرت با مقررات قانون ثبت، در دعوی با خواسته مذکور قرار رد دعوی صادر نموده است.

در خصوص دادخواست تقدیمی. خانم م.ز. ف.ی.ک. فرزند ش. 2. آقای س. م.چ. فرزند س. 3. خانم ز. م.چ. فرزند س. 4. خانم س. م.چ. فرزند س. به طرفیت آقای م. د. به خواسته اثبات مالکیت. نظر به اینکه اثبات دعوی مالکیت فی نفسه دعوی نمی باشد تا برابر ماده 2 قانون آئین دادرسی مدنی طرح شود و اثبات مالکیت با مقررات ماده 22 قانون ثبت مغایرت دارد. لذا دادگاه دعوی مذکور را موجه ندانسته و قرار رد دعوی صادر می‌نماید. رای دادگاه حضوری ظرف مهلت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

عده‌ای از قضات نیز دعوی اثبات مالکیت را نسبت به املاک با سابقه ثبتی مسموع نمی‌دانند، زیرا موجب تعارض اسناد رسمی است؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت اساساً ناظر به املاکی است که فاقد سابقه ثبتی می‌باشند.

وکیل مجرب ملکی تهران و رباط کریم برای اثبات مالکیت، در گروه مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین 24 ساعته وکیل الوکلا آماده ارائه مشاوره و قبول دعاوی ملکی هستند.