ملک ورثه‌ای چیست؟
وقتی شخصی فوت می‌کند، یکسری اموال از وی به جا می‌ماند. ممکن است در رابطه با اموال باقی مانده، وصیت کرده باشد و ممکن است این اموال را یکباره رها کرده و فوت شده باشد. به هر حال، قوانین ما به اموالی که از شخصی باقی مانده باشد، تا قبل از تقسیم بین ورثه، اموال ورثه‌ای یا موروثی می‌گوید. این مال ممکن است یک زمین چند هکتاری باشد یا یک ساعت یا یک ملک در روستا. به هر حال تا زمانی که مالکیت مشخصی پیدا نکند و تعیین تکلیف نشود، برچسب مال ورثه‌ای روی آن است. این برچسب همیشه یک دعوا بین بازماندگان متوفی را به ذهن متبادر می‌کند و همیشه سعی بر پرهیز از خرید چنین اموالی وجود دارد.
خرید و فروش ملک ورثه‌ای، مخصوصاً زمانی که سند مالکیت رسمی وجود نداشته باشد، همیشه پر ریسک بوده است و خطراتی را برای خریدار داشته است. بهتر است قبل از هر اقدام برای معامله این اموال، از مشاوره حقوقی تلفنی و وکیل بهره ببرید. تا انتهای این مقاله، برخی از مهمترین ابهامات را زدوده‌ایم تا با نگاهی بازتر بتوانید ملک ورثه‌ای را خرید کنید و ریسک کمتری را متحمل شوید.
انتقال سهم الارث به یکی از ورثه
نحوه معامله ملک موروثی چگونه است؟
یکی از توصیه‌های مهم این است که سمت خرید ملک ورثه‌ای نروید و از املاکی که یک مالک دارد استفاده کنید. اما با این حال که می‌دانیم شاید خرید ملک ورثه‌ای مشکلاتی را ایجاد کند، برخی از اموال ورثه‌ای سود خوبی دارد و ارزش تحمل خطر را دارند. البته باید نکات مهم و پر اشکال اینگونه معاملات را از قبل دانست و یا از مشاور حقوقی یا وکیل ملکی خوب اطلاعات لازم را کسب کرد.
اگر خواستید ملک ورثه‌ای بخرید باید یکسری نکات را حتماً رعایت کنید. اولین و مهمترین نکته در خرید ملک ورثه‌ای، شناسایی تمام وراث متوفی است. مطمئن‌ترین راه برای شناخت ورثه، درخواست گواهی انحصار وراثت صادره از شورای حل اختلاف است. اگر بین ورثه متوفی، فرد فوت شده دیگری هم باشد، باید گواهی حصر وراثت شخص اخیر نیز دریافت شود.
بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت، امضای تک تک اشخاص ذکر شده در گواهی حصر وراثت در زیر قرارداد خرید ملک لازم است. البته ممکن است یک نفر از ورثه از تمام یا بعضی دیگر از ورثه وکالت داشته باشد؛ در این صورت امضای شخص اخیر به تنهایی کفایت می‌کند اما با این حال، اگر خود ورثه امضا کنند، بهتر است.
همچنین باید تحقیق کرد که آیا در وصیت نامه نسبت به ملک مورد فروش، تعیین تکلیفی شده است یا نه. اگر متوفی وصیت خاصی نسبت به ملک داشته باشد، تا یک سوم نافذ است و باید از ملک خارج گردد و به وصیت عمل شود. پس قبل از خرید قطعی ملک ورثه‌ای باید توجه کرد که اگر وصیت وجود دارد از ملک کسر گردد و بدن احتساب آن، خرید انجام شود. اگر این نکته رعایت نشود، دردسر جدید از راه خواهد رسید و مرجع قضایی باید تعیین تکلیف نهایی را انجام دهد. اگر احدی از فروشندگان ملک ورثه‌ای نسبت به وجود وصیت آگاه باشد و این قضیه را پنهان کند، تحت عنوان کلاهبرداری نیز قابل پیگیری است.
شرایط فسخ قرارداد خرید و فروش ملک
گواهی انحصار ورثه به عهده چه کسی است؟
اصولاً دریافت گواهی انحصار وراثت و ارائه آن، به عهده فروشنده (ورثه) است ولی اگر ملک توسط ورثه فروخته شده باشد ولی حاضر به تنظیم سند نباشند، خریدار می‌تواند گواهی حصر وراثت را بگیرد و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمام ورثه مطرح کند. اگر دعوا علیه ورثه مطرح شود ولی گواهی ضمیمه دادخواست نباشد، دعوی به دلیل عدم تعیین صحیح خوانده دعوا، رد می‌شود. اگر هم ملک از خود مالک خریداری شده باشد و در خلال دعوای الزام به تنظیم سند رسمی فوت کند، دعوا متوقف می‌شود و با ارائه گواهی حصر وراثت، دادگاه مجدداً به جریان می‌افتد.
اگر بین ورثه، صغیر باشد
ممکن است شخص متوفی فرزند صغیر یا برادر یا خواهر صغیر داشته باشد. حتی ممکن است یک از ورثه متوفی محجور باشد. در این موارد باید ابتدا تکلیف صغیر معلوم شود و سپس باقی مراحل طی شود. برای صغیر اگر ولی داشته باشد، او تصمیم می‌گیرد و اگر ولی قانونی نداشته باشد باید قیم تعیین شود و امور صغیر توسط قیم انجام شود. در همین مورد ماده 1241 قانون مدنی بیان می‌دارد: قیم نمی‌تواند اموال غیرمنقول مولی‌علیه را بفروشد و یا رهن گذارد یا معامله کند که در نتیجه آن، خود، مدیون مولی‌علیه شود مگر با لحاظ غبطه مولی‌علیه و تصویب مدعی‌العموم. در صورت اخیر، شرط حتمی تصویب مدعی‌العموم ملائت قیم می‌باشد. و نیز نمی‌تواند برای مولی‌علیه بدون ضرورت و احتیاج قرض کند مگر با تصویب مدعی‌العموم.
برای ورثه محجور نیز باید از طریق دادستانی محل زندگی، قیم تعیین گردد تا بتوان سهم ورثه محجور را منتقل نمود.
شرایط خرید خانه قولنامه ای چیست؟
فروش ملک ورثه‌ای توسط دادگاه
بعد از فوت مورث، باید اموال وی بین ورثه تقسیم گردد. ممکن است بعضی از ورثه، ترکه را به کلی رد کنند و در این صورت هیچ ارثی نمی‌برند و مسئول پرداخت دیون نیز نمی‌شوند. اگر بین ورثه توافقی مبنی بر تقسیم اموال باشد، به همان ترتیب اثر داده می‌شود. مثلاً ممکن است که یک خانه و دو زمین کشاورزی و یک خودرو از متوفی باقی مانده باشد و ماشین به یکی از ورثه و زمینها و خانه نیز به ورثه دیگر برسد و بر سر این موضوع توافق باشد. معمولاً بین ورثه، مرقومه‌ای به نام تقسیم نامه نوشته می‌شود و ورثه آن را امضاء می‌کنند.
اگر ورثه در تقسیم اموال به تراضی نرسند، موضوع را به دادگاه می‌برند. دادگاه نیز اگر اموال قابل افراز باشد، تقسیم را انجام می‌دهد و اگر اموال قابل افراز نباشد، دستور فروش آن اموال را صادر می‌کند. ابتدا دستور توقیف اموال توسط دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک، اداره راهور و بانک مرکزی ارسال می‌شود. سپس دستور فروش اموال صادر می‌گردد.
اگر یکی از ورثه موافق فروش ملک نباشد چه خطراتی وجود دارد؟
در مورد ملک ورثه‌ای همیشه این سوال به وجود می‌آید که آیا باید همه ورثه راضی باشند؟ در واقع اگر یکی از ورثه موافق نباشد، چه کار باید کرد؟
هر یک از ورثه سهم مشخصی در ترکه دارند و بیشتر از سهم خود نمی‌توانند تصمیم بگیرند. اگر یک ملک ورثه‌ای باشد و ورثه شامل یک فرزند پسر و یک دختر و مادر متوفی باشد، برای انتقال ملک باید هر سه نفر موافق باشند. اگر پسر و دختر راضی باشند و مادر موافق فروش نباشد، فقط سهم پسر و دختر منتقل می‌شود. سهم مادر را نیز می‌توان با مراجعه به دادگاه و گرفتن دستور فروش، در مزایده خرید. البته پسر و دختر می‌توانند سهم خود را به دیگری انتقال دهند و شخص اخیر با مراجعه به دادگاه، درخواست فروش ملک مشاع را ارائه دهد.
گروه حقوقی وکیل الوکلا با حضور وکلای ملکی و ثبتی و حل پرونده‌های مربوط به املاک ورثه‌ای، آماده ارائه مشاوره و قبول وکالت هموطنان می‌باشند.
