عرصه و اعیان در ملک به چه معناست؟

عرصه و اعیان در ملک یعنی چه و تفاوت آنها چیست؟

در مورد عرصه و اعیان املاک باید بگوییم در اصطلاح حقوقی وقتی واژه زمین بکار می رود که حقی بر زمین نیست. همین که بر زمین حقی بار شود، زمین بیاض تبدیل به زمین سواد می شود و حق عرصه و حق اعیان ایجاد می گردد. منظور از کلمه عرصه، دیگر زمین نمی باشد و خود عرصه حقی بر زمین ، غیر از خود زمین است و ممکن است در ملکی باشد که در اعیان تفکیک و حتی افراز صورت گرفته ولی هنوز عرصه گسترده است و مفروز نشده است. به عبارتی وقتی میگوییم زمین ، زمین ممکن است مالک داشته باشد یا نداشته باشد ، ولی منظور از عرصه زمین داشتن حقی بر پهنه زمین است که مالک دارد و بر روی آن حق ایجاد بنا یا حق اعیانی زمین وجود دارد. عرصه و اعیان دو حق بوجود آمده بر روی زمین است که ما ممکن است دو حق مالکیت همزمان در زمین داشته باشیم، حق مالکیت عرصه و حق مالکیت اعیانی. از ویژگی های این دو حق این است که هر دو به ارث می رسند. مطابق بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی می توان در هر بخش آن تقاضای صدور سند مالکیت جداگانه ( حق عرصه و حق اعیان ) نمود.

عرصه و اعیان در قراردادهای ملکی و اسناد ساختمانی، موضوعی پرتکرار است. منظور از عرصه همان زمین و اعیان به‌معنی ساختمان است. با این تقاسیر هر آپارتمانی که بر روی زمین قرار دارد، اعیان در نظر گرفته می‌شود. باتوجه به مجوزهای ساختمانی، عرصه و اعیان هرکدام کاربردهای مختلفی همچون اداری، تجاری، مسکونی و موارد دیگر دارند. به‌زبان ساده‌تر، عرصه به قسمتی که زمین در آن واقع شده، قابل جابجایی نیست و قیمت ثابتی دارد گفته می‌شود و اعیان بخش ساختمانی است که با تغییرات در آن می‌توان در ارزش زمین تغییراتی ایجاد کرد.

 مشاوره با وکیل و مشاور حقوقی متخصص

ملک شش دانگ یا سند شش دانگی:

شش دانگ یا سند ششدانگی به این معناست که ناشی از تمام اجزا می باشد و مافوق ندارد. ملک شش دانگ (مفروز) یک مالک دارد. در مقابل، املاک مشاع قرار دارند که در صورت داشتن قابلیت افراز، بعد از افراز تبدیل به شش دانگ شده و با عمل افراز و تفکیک موجب افزایش ارزش می شوند. از مزایای مفروز بودن املاک شش دانگ ، استقلال در تصرف و بهره برداری و انجام اعمال حقوقی و ترهین و توثیق آن می باشد. سرمایه گذاری در ملک شش دانگ به خاطر صدور سند مالکیت و ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی با خاطری آسوده می باشد.

مطابق اصل تسلیط و ماده ۳۰ ق.م: «هر مالکی نسبت به ما یملک خود ، حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد.»

ماده ۳۱ قانون مدنی: «هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.»

مستنبط ماده ۳۸ ق.م : «مالکیت زمین ، تصرف و بهره برداری ملک شش دانگ در شش جهت در حقوق ثبت به جهت عقربه های ساعت:

۱-شمال ۲-شرق ۳-جنوب ۴-غرب ، محاذی(مقابل و موازی و برابر ) ، ۵- در قرار (داخل در زیرزمین) و ۶-در فراز (تا هر کجا بالا رود) می باشد، مگر آنچه قانون استثنا کرده باشد.»

در قوانین ایران وقتی درخواست ثبت یک ملک به عنوان مطلق یک قطعه زمین، باغ، یا خانه ... می شود؛ با توجه به قانون مدنی، عرصه و اعیان آن از هم جدا نیست و هر دو به صورت شش دانگ به مالک متقاضی تعلق دارد. اصل بر با هم بودن مالک عرصه و اعیان است و جدا بودن باید تصریح شود.

.

گاهی مالکیت عرصه و اعیان از هم جداست که بیشتر در اراضی خالصه و موقوفه می باشد.

اکثر مراجع قضایی، موسسات مالی و بانک ها، فقط اسناد شش دانگی مالکیت را به عنوان وثیقه و رهن می پذیرند. شهرداری ها فقط به اسناد شش دانگ مجوز ساخت می دهند و در اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا عملیات اجرایی ملک شش دانگی اقدام به تخلیه و تحویل می شود. ولی در ملک مشاع فقط تحویل بدون تخلیه انجام می گیرد.

نکته: اسناد شش دانگی به مالکیت تمام و کمال و بدون شریک در مال غیر منقول دلالت دارند.

نحوه تفکیک اعیان بند۳۸۲ مجموعه بخشنامه های ثبت

در مواردی كه مالک اعیانی های ثبت شده براساس ماده 104 مكرر آئین نامه، تقاضای تفكیك می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همانطور كه در ماده 104 مكرر آئین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفكیك هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالكیت اعیانی، دیگر ادعائی نسبت به اصل مالكیت مسموع نخواهد بود. (بخشنامه 7704/3-27/12/53)

 ​ الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت را چگونه مطرح کنیم؟

نحوه خرید عرصه بند۳۸۰ توسط مالک اعیان:

« در مواردی كه مالک اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفكیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالكیت اقدام بنمائید، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود. انجام تفكیک عرصه مزبور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد. بخشنامه شماره 6604/3-4/10/»

کندن و ایجاد مستحدثات، از قبیل چاه و استخر و جوی آب و راه قنات و شخم زدن و پی کندن و فندانسیون و تغییرات بر روی عرصه به جهت احداث اعیانی و تصرف در اعیان به موجب سند مالکیت اعیان به مالک اعیان منتقل می گردد. یعنی مالک عرصه هم این حقوق را ضمن واگذاری تا زمانی که با مالک اعیان توافقی نداشته و حق او را در قالب پرداخت یا صلح و یا توافق ادا نکرده باشد، حق بهره برداری از آن قسمت اعیانی عرصه را نخواهد داشت. اگر حق اعیان در قالب عقد بیع یا قرارداد به دارنده آن منتقل نگردیده و در مقابل ثمن واگذار نشده باشد، می تواند از مالک اعیان به عنوان مستاجر اجرت المثل دوران تصرف عرصه را دریافت کند.

نحوه تفکیک املاک بند۳۸۳ بخشنامه های ثبتی

« به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:

1-ادارات ثبت مكلفند در موقع تفكیك اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفكیك و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند كه بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

2-در مورد تفكیک ساختمان هایی كه مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان كار صادره از شهرداری و قانون تملك آپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

3-در مورد تفكیك چند ساختمان كه مجزا از هم در یك قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه بر گواهی پایان كار این ساختمان ها دارای مشتركات از قبیل ( انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ، مراكز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره ) باشند و یا اینكه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفكیك نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفكیك اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مواردی كه از این قبیل ساختمان ها براساس گواهی پایان كار دارای مشتركات نباشند ادارات ثبت راساً نسبت به تفكیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

4- در مورد ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداری ها ارائه گواهی پایان كار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفكیك نمایند.

5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی كشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاك مشاع عمل می شود.

6- تكلیف تفكیك اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است. ( اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3-  5/5/1354).»

عرصه و اعیان یکی از مسائل پر چالش ملکی محسوب می‌شود که نیازمند دخالت وکیل ملکی باتجربه است. نکاتی مهم در این دعوا نهفته است که بهتر است وکیلی که با این دعاوی آشنا می‌باشد وارد عمل شود. این مسئله باعث ریسک کمتر در نتیجه گیری و کاهش مدت زمان دعوا می‌شود. گروه مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین وکیل الوکلا با حضور افراد با دانش و با تجربه کافی در دعاوی ملک مانند خلع ید، رفع تصرف عدوانی، اثبات مالکیت، می‌تواند به پیشبرد دعوای شما کمک کند.

​ اسناد معارض و مرجع حل تعارض

پرسش های شما ؛ پاسخ های ما

ارزش عرصه و اعیان چگونه است؟

قطعاً اعتبار اعیان بیشتر از عرصه می باشد.

سند شش دانگ ماده 147 چقدر ارزش دارد؟

قدرت سند اداره ثبت بسیار زیاد است و در مواجهه با سند عادی ، پیروز است. فرقی نمی کند سند 147 باشد یا سند دیگر. اختلاف موجود به خاطر عدم اطلاع عموم است.

با از بین رفتن اعیان، سند اعیانی از بین می رود؟

خیر- حق اعیان ایجاد شده بر عرصه می باشد و از بین نمی رود.